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戸建ての売却価格は築年数でどのように変わるのか?高く売るためのコツもご紹介

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戸建ての売却価格は築年数でどのように変わるのか?高く売るためのコツもご紹介

戸建ての売却価格は築年数でどのように変わるのか?高く売るためのコツもご紹介

持ち家があればそれは保有者の財産となり、売却して現金化もできます。
売却価格は築年数で変化し、一般的には年数が新しいほど価格は高いです。
なかには年数の古い戸建てを売却したい方もいるでしょう。
そこで今回は、築年数で売却価格はどう変わるか、そして高値で売るコツをご紹介します。

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築年数10年までの戸建ての売却価格

築年数10年までの戸建ての売却価格

例え新築であっても1度人が住めば、その家は中古物件になります。
そのために築1年以内の家でも、売り出せば新築価格では売れず、多少値下がりして価格はつきます。
一般的に築年数が古いほど、価格は下がっていきます。
戸建ては建ててから10年になるまでが物件価値の下落スピードが速く、年数が1年違うだけでも却価格は大幅に変化します。

築1年の戸建ての売却価格

築1年の家は、高値で売却できる可能性が高いです。
物件としての価値が十分に高く、購入価格の9割以上の値での売却も可能です。
もしも築1年未満で未入居の物件であれば、新築として売り出せます。
住宅設備が老朽化しておらず、瑕疵がほとんどないので、買い手としてもメリットが多く高値がつきます。

築5年以内の戸建てはスピードが勝負

築2年の家の売却価格の相場は新築住宅の90%程度ですが、築5年となれば新築価格の70%ほどになります。
3年経つだけで、物件の価値が20%も下がるのです。
日本の住宅は年数とともに価値が下がりやすいので、築5年以内の家てを売るならスピードが勝負です。
少しでも早く売ったほうが高値がつきます。

築10年で戸建ての価値は半減

築10年ぐらいまでは、築年数が1年増えるごとに家の資産価値は5%程度ずつ減ります。
つまり築10年の戸建ての資産価値は50%程度となり、新築価格の半分程度の売却価格になるのです。
築年数が1年違うだけでも約5%価格が変わります。
家の築年数が10年以内であれば、物件の設備は新しく室内も綺麗で、クロスの貼り替えや設備の入れ替えも必要ないために、売却しやすいです。
中古住宅の住宅ローン控除を受けられるのは、築年数20年までです。
築年数10年以内の戸建てであれば、購入後に住宅ローン控除を10年間受けられるので、ローンを使って購入したい方にとって魅力的です。
室内を綺麗にして掃除し、壁紙やタイルの剥がれがなく、設備は壊れていなければまだまだ十分に買い手のつく築年数です。

築年数20年までと20年以上の戸建ての売却価格

築年数20年までと20年以上の戸建ての売却価格

築10年を越えると、家の価値の下落スピードは少し緩やかになります。
新築価格と比べると築15年で3割程度、築20年で2割程度の価格です。
築10年以上になると、徐々に設備の劣化が始まります。
給湯器や冷暖房設備、トイレ、お風呂などは故障して破損するので、ある時期には補修と交換が必要です。
また以下のような場所のリフォームが必要になってきます。

●外壁
●屋根
●水回り
●壁紙


もちろんすべてが一度にリフォームしないとならないわけではないですが、破損具合に応じて修復します。
このように設備や建物の部材の交換や周囲が必要な時期になってくるので、価値はどんどん下がっていきます。

築20年で戸建ての価値はほぼゼロになる

木造戸建ての価値は、築20年でほぼゼロになります。
実際に家を売却しても、新築価格の10分の1程度の値しかつきません。
木造住宅の法定耐用年数が22年と定められているので、築20年を越えると家の価値がほとんどなくなるのです。
そして築30年を越えると、建物の価値はなく土地の価値しかなく、家は老朽化するので売れにくいです。
場合によっては、家を解体して更地にしたほうが売れるかもしれません。
何十年も経っている築年数の古い中古住宅は、老朽化が激しく設備や間取り、使用している建材が古いです。
購入したら修復か所がいくつもありお金がかかるので、なかなか買い手がつきません。
見た目が古く古くさいイメージを与えるので、その点も買い手を敬遠させます。
ただし法定耐用年数は建物を使用できる期間であり、人が住めなくなる期間ではありません。
新築価格と比べると価格は大幅に減りますが、築20年以上の中古住宅でも売却可能です。

築20年以上でも価値の高い戸建てもある

一般的には先に記載のとおり、木造住宅は築20年を越えると家の価値はほとんどありません。
とくに過疎地にある家だったり、個性的な間取りの家だったりすると、余計に価値は下がり売れにくいです。
逆に首都圏や開発区域などにある戸建ては、周辺の建物の相場が上がっていくために、築年数が古くても価値が大幅に下がりません。
別荘地にある戸建ても、需要によっては高値がつきます。

築20年を超えた戸建てを高く売るためのコツ

築20年を超えた戸建てを高く売るためのコツ

築年数20年以上の中古住宅は、よほど好条件であったり人気のエリアにない限りは、希望の価格よりも売値は下がる可能性が高いです。
長年住んだ愛着のある家であれば高値で売りたいでしょうが、築の古い家は安値で買われやすいです。
買い手は値引き交渉もするので、希望価格より下げて売るときもあります。
売れにくい物件ですが、コツを抑えれば高値での売却をおこなえます。

売りたい戸建ての相場を知る

売却すると決めたら、最初にその物件の相場を知りましょう。
いくらぐらいで売れるかわからないと、売却価格が高いのか低いのかわかりません。
相場を知る方法としては不動産情報サイトで、近隣にある売りたい戸建てと間取りや築年数の近い物件を探し、いくらぐらいの売値になっているか調べます。
ほぼ同じ間取りの物件があれば良いですが、なければ近い間取りの物件で坪単価や㎡単価を使って売値を算出してください。

必要に応じてリフォームする

設備の入れ替えや屋根や外壁の貼り替えなどと、大規模なリフォームは必要ありません。
たくさんのお金を使ってリフォームしても、リフォーム費用が売却額には反映されません。
築20年以上の中古住宅を購入する方は、入居時にある程度リフォームすることを前提としているので、多少の経年劣化があっても購入してくれます。
ただし酷い傷みや汚れがあれば、リフォームしておきましょう。
見ただけで明らかに破損しているとわかる部分を、リフォームしないまま売却に出すと買い手の購買意欲を下げます。
雨漏りしている、カーポートの屋根がなくなっている、外壁が剥がれているなどの明かに破損している場所は、リフォームしたほうが良いです。

住宅診断をおこなう

ホームインスペクションとも呼ばれているのが住宅診断です。
専門の資格を持った人物が、中古住宅の劣化具合を調査し家の品質や性能を明確にしてくれます。
インスペクションで以下のような内容がわかります。

●住宅の劣化具合
●改修すべき場所と時期
●改修費用


これらがわかるので、買い手に対して売る家はどんな状況か具体的にご説明できます。
買い手はいつどんな改修が必要かわかれば、安心して家を購入できます。
ホームインスペクションを依頼するときの費用は、5~10万円程度です。
もしもホームインスペクションを利用するならば、住宅診断士という資格をもった人物に依頼することになります。
不動産会社に紹介してもらうよりも、自分で信頼できる業者を探したほうが無難です。

まとめ

築年数が古くなるほど戸建ての価値は下がります。
築年数が数年ならば新築価格に近い値で売れる可能性がありますが、築年数が20年を越えると売却値はほとんどつきません。
古ければ古いほど売却価格は低いですが、リフォームしたり工夫することで価格を高めることも可能です。

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