不動産の相続によって今まで知らなかった事実が明るみに出るケースも存在します。
その1つが根抵当権付きの物件です。
今回はこの根抵当権とはそもそも何なのかを解説しつつ、このような物件を売却することは難しいのか、実際に売るとしたらどのような流れになるのかを解説します。
抵当権とは何が違うのかにも注目しつつ、どのように対処すればいいのかを見ていきましょう。
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まずはじめに抵当権と根抵当権のそれぞれの言葉の解説をしましょう。
抵当権を簡単に解説すると、住宅ローンを組む時に購入予定の建物や土地を担保にする権利です。
いわゆる債務不履行が発生したときに、不動産の差し押さえをおこなって残っているローンの返済資金にするといった不動産会社側の権利となります。
この抵当権は住宅ローンをきっちりと支払い終えることで抹消することが可能なのです。
次に根抵当権ですが同じように土地や建物を担保にしてお金を借りる制度となっています。
ただし、こちらは設定された限度額である『極度額』まで何度でもお金を借りることが可能であり、1億円が極度額なら何度でも合計借入額が1億円になるまで借りることができます。
違いとしては、こちらは何度でも借りることができるシステムのため、たとえ返済をして借入額が0円になっても権利が消滅しません。
根抵当権と抵当権の違い
根抵当権と抵当権の大きな違いは随伴性の有無です。
抵当権は何らかの事情で債権が別の人に渡るとその人も債権者に設定されます。
しかし、根抵当権は債権者がうつることは無く、一度設定されたら設定された人が対応し続ける必要があります。
また、何度でも限度額まで借りられるのも抵当権との大きな違いとなっているでしょう。
他には具体的な返済額や返済日が設定されていないのが根抵当権となるので、支払いの時期が決まっている抵当権とは状況がかなり異なります。
根抵当権のメリットや活用方法
根抵当権のメリットは抵当権にはできない行動をとることが可能な点にあります。
たとえば、根抵当権はたとえローンを支払い終えたところでも消滅しないという特徴があるので、何回でもお金を限度額まで借りることができるのです。
これが通常の抵当権になると借りられる額は最初から設定されており、一度設定したらその金額そのものが限度額となってしまいます。
また、通常ならば抵当権を設定してローン支払いが終わると抹消手続きをする必要があり、新たなローンを組むことで抵当権も新たに発生します。
根抵当権はローンがなくなっても消えません。
そのため登記の登録などが不要になるのです。
具体的な使い方として多いのが一度設定すると何回でも借りることができるので、会社における事業運転資金としての運用となります。
会社を運営する側からすると、こちらのほうがなじみ深いかもしれません。
根抵当権付きの不動産を売却は何が難しい？
抵当権と根抵当権とは何か、どんな違いがあるのかはわかってきました。
次はこの根抵当権が付いている土地や物件を問題なく売ってしまうことができるのか、難しいと言われているが何が難しいのかを見ていきましょう。
根抵当権がある物件は売れない
まず、根抵当権が付いている物件を売る上での最大の障害が、このままでは売れないことでしょう。
これが最大の問題であり難しいと言われる理由にもなっています。
また、簡単にこれを抹消できるのなら一般的に難しいと言われるようになっていません。
難しいと言われる理由は、根抵当権を設定することになった銀行や金融機関との話し合いが上手くいかないケースがあるためです。
基本的に根抵当権の抹消には設定した側が交渉に応じてくれたときにのみ可能となります。
設定してある銀行や金融機関が話し合いになかなか応じてくれなかったらそれだけで売却話はストップします。
基本的に根抵当権を利用されている客は、何度も利息を払ってくれる優良客として扱われるので金融機関側からすると縁をきりたくはないのです。
交渉さえ問題なく進めることができれば弊害になりませんが、そもそも交渉の場ができないと悪戦苦闘することになるので、契約した相手次第でも難易度は変わってくるでしょう。
契約内容によって状況が変わる
根抵当権の設定がどのような契約になっているのかで解消までの問題も変わってきます。
たとえば、抹消するには違約金が発生するケースもあれば、手数料が発生するケースもあるのです。
抹消するために現金を用意することになるため、現金を用意できなければそれだけ売却が遅くなる可能性が出てきます。
そもそも抹消に設定した側が乗り気ではない状態で、さらに契約による違約金などが発生するのが大きな障害となってくるのです。
根抵当権付きの不動産を売却する時の流れについて
根抵当権が発生している不動産はまずこの権利をどうにかしないと動けないことがわかりました。
そして問題点は金融機関との契約内容やそもそも交渉がなかなか進まないことにあることも見えてきたでしょう。
そういった弊害を乗り越えながら抹消して売却するにはどんな流れになるのかを調べていきます。
抹消するための流れ
この権利付き不動産を売却するにはとにかく根抵当権を抹消しないといけません。
そのためには借入の残債をなくした状態にすることからスタートとなるのです。
それらを踏まえた上での流れは以下のとおりです。
残債をゼロにする⇒債権者と話しあい、抹消について合意してもらう⇒根抵当権者から根抵当権解除証明書などの必要書類を送付してもらい必要書類を揃える⇒委任状もセットにして司法書士に依頼する。
これが一連の抹消までの流れです。
司法書士が動いて抹消までの手続きを代行してもらえば、その後は10日程度で抹消登記が終了します。
後は売却活動を本格的にできるようになるでしょう。
後日書類一式が返送されてきますのでそちらの受け取りもおこなってください。
元本確定について
根抵当権を抹消するための交渉では元本確定もおこなう必要があります。
これは繰り返される返済と借入を止めることであり、借入金を明確にして根抵当権を抹消するために必要なステップとなります。
この元本確定をさらにわかりやすく説明すると、ある一定期日までにいくら返済する義務があるのかをはっきりさせることです。
元本確定をすると今までおこなわれてきた根抵当権を利用した借入はできなくなるので注意しましょう。
司法書士に依頼するのが一般的なのか
基本的にこういった手続きは慣れていない人がおこなうと苦戦しますので、スムーズに物事を進めたい方は依頼するのが一般的です。
依頼をすると2万円から3万円程度必要になりますが、自力でやるなら登録免許税と証明書の代金だけで済むのでかなり安上がりとなります。
どちらが100%良いとは言えませんが、初めて対応するのならばミスをしないためにも司法書士に依頼したほうが安全です。
まとめ
根抵当権付きの不動産は基本的に売却難易度が高いと言われています。
交渉相手や契約次第でその難易度が上下することがわかりました。
難しい理由とはどうなっているのか、そして具体的な流れはどのようなものなのかも見えてきたでしょう。
問題点となっているのがやはり金融機関との交渉で根抵当権を抹消できるかどうかになります。
スムーズに交渉が終わったのならば根抵当権付きの物件でもそこまで苦戦せず抵当権の抹消手続きのように終わらせることができるでしょう。
問題は相続した不動産が実は根抵当権付きのものでその契約内容を知らず、違約金や手数料などが契約内容に盛り込まれていたときです。
そうなるとドタバタすることになるので、プロの力を借りながら乗り越えましょう。
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