家を建てるときや土地を探しているときに「借地権」という言葉を聞くことがあるかもしれません。
しかし借地権について具体的にどのような権利があるのかを明確に解説できる人は少ないでしょう。
そこで、今回はトラブルになりやすい借地権付き不動産売却をするときの注意点についてまとめていきます。
そもそも、借地権とは何なのか、売却することができるのかも調べていきましょう。
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そもそも、借地権とは何かをまずは理解するところからスタートしましょう。
借地権付きの不動産の売却は、普通の不動産売却よりも面倒と言われていますが、そもそもこの権利は何かを知らないと動くのも難しいのです。
借地権の簡単な解説
簡単に解説すると『土地の保有者からその土地を借りて物件などの建物を建てる権利』となります。
一般的に建物を建てる時はその土地を購入してから物件を建てるといったスタイルになりますが、こちらは購入するのは物件のみで土地は別の人のものを使うスタイルなのです。
借地権を持っている人が物件を建てたとしても、基本的にはその土地を借りている状態が続きますので土地を持っている地主に土地代をレンタル料として支払う必要が出てきます。
ちなみに、その状態における土地を貸している地主が持つ権利を底地権と呼びます。
この底地権を持っている人のことを一般的に『地主』と呼び、借地権を持っている人のことを『借地人』と呼ぶのです。
もう少し地主と借地人の関係性をかみ砕いて説明すると、コーヒーカップの状態がわかりやすいでしょう。
コーヒーカップはカップとソーサーがセットで用いられるのが基本ですが、カップの部分が土地を使う権利である借地権を持った借地人で、ソーサーの部分がその土地を所有する底地権を持った地主になります。
ソーサーとコーヒーカップがセットになった状態になると、その土地を所有して使うことができる権利となる『所有権』になります。
つまり、借地権と底地権はその土地と建物の所有権を分散した状態となっているのです。
借地権は地上権と賃借権がある
この借地権には大きく分けて地上権と賃借権があります。
専門的な言葉を物権に該当するのが地上権で、債権に該当するのが賃借権となりそのあり方から異なるのです。
こちらも簡単に説明すると地代を支払って所有権をもらっているので、その土地を自由に売却や転貸ができる権利が地上権になります。
賃借権では所有権があくまでも地主側になっているので物件保有者には地上権ほど自由に行動することができず、土地を貸してもらっている状態になっています。
あくまで貸してもらっているというスタイルであるため、借地権が賃借権に該当する人はその土地の売却や譲渡をするには土地の保有者からの許可などのいくつかの段階を得ないといけません。
また、賃借権は普通借地権・定期借地権・旧借地権にさらに分けることができるので、賃借権の土地は地上権と比べると色々と手続きや調査が複雑になります。
借地権付き不動産売却はできるのか
それでは借地権が付いている不動産は売却することができるのでしょうか。
ここまでの説明で借地権には地上権と賃借権があり、地上権となっている借地権ならある程度自由にできますが賃借権では制限が色々とあることがわかりました。
これらの情報を基に、売れるかどうかを調べていきます。
賃借権なら色々と制限あり
地上権では地主の承諾がなかったとしても売却することが可能なので問題ありません。
色々と問題になってくるのが賃借権の土地です。
まず、借地権の土地を売る方法は大きく分けて4つありますので分かりやすくまとめてみましょう。
●もともとその土地を持っている地主に売却する
●譲渡承諾料を支払って第三者に売却する
●地主と相談して底地権を得てから売却する
●地主と協力して底地権と借地権をセットで売却する
上記で示したいずれかの方法で売却が可能となりますが、この方法を見てわかるように基本的にあらゆる行動で賃借権の人は地主と相談した結果から判断しないといけません。
この中でも最もスムーズなのが地主に売却することです。
こちらは売却された地主にとっても底地権と借地権がセットとなり所有権に変化するので、受け入れる方も多くなっています。
特にこだわりなくとにかく売却したいといった方は地主に売ることをまずは考えてみましょう。
第三者に売るときは借地権価格の10%と言われている譲渡承諾料を支払う必要があるので、結果的に損をするケースがあります。
借地権のデメリットである担保価値が低いとか地代の捻出などが苦しくなった方は早めに売却を検討するのが吉です。
ちなみに、譲渡承諾料は名義書換料や名義変更料とも呼ばれています。
借地権付き不動産売却における注意点
売却方法も見てきたことでなんとなくでも道筋が見えてきたことでしょう。
ここではその道筋における転倒原因となる石ころを除外するためにも、注意点をいくつか紹介していきます。
これらの注意点を抑えることができれば売却するのが難しい賃借権の土地でも対応できる可能性が高まります。
まずは地主に伺いを立てる
賃借権の土地を売却するには必ず地主に許可を得る必要があります。
そのため何よりも地主との繋がりを大切にしないといけないのです。
どんなに好条件でも両者の間に溝があるためにノーを突きつけられてしまっては元も子もありません。
自ら気持ちよく過ごすためはもちろんですが、このように売ることになった段階でも地主との関係性が肝になってきます。
普段から関係性を大事にしておきましょう。
地主の許可が第一関門であり最大の関門となってしまうこともあるので、行動を開始したのならまずは借地権を売却したいことをしっかりと伝えておきましょう。
先に相談することで、実は地主側も売却を考えており協力して売却先や不動産を探すといった展開に発展するケースもあります。
地主に売ることができれば譲渡承諾料改め名義変更料も発生しないので、地主に売ることも考えて行動するといいでしょう。
1人で行動しない
わかりやすい注意点ではありますが、賃借権の土地は売却するための苦労が通常の土地よりも大きいので1人で動くのは無謀です。
特に、土地の売買をしたことがない人がいきなり挑むにはとても高い障壁となってしまいます。
対策としてはシンプルですが効果的なのが不動産会社の力をまずは借りることです。
最初のうちはいくつかの不動産会社の査定を受けるところから初めて、査定額からどの程度の金額で売れるのかを知るところからスタートしましょう。
そのなかでも借地権がある不動産を売却したことがある不動産会社を見つけることができれば大きな力となってくれます。
また、地主と本格的な交渉をするには不動産売買のプロである不動産業者が間に入ってくれることで、よりスムーズに進められるケースもあります。
最初に売りたい旨を地主に相談した後は不動産会社にも相談して交渉が問題なく進められるように行動しましょう。
あまりにも地主との間でこじれてしまうと、裁判沙汰にまで発展してしまうパターンもあるのでトラブルを起こさないように行動することが大切です。
まとめ
借地権の不動産を売却できるのかを、そもそも借地権とは何かを解説しつつ進めてきました。
地上権ならば問題なく売却が可能で賃借権では地主に許可を貰えれば可能であることがわかりましたが、そこが注意点になることも見えてきました。
地主も人間ですので、そこの人間関係がこじれてしまうと交渉もうまくいかなくなってしまうのです。
ですので、地主との良好な関係を築いていき、問題なく売却活動が進められるようにしていきましょう。
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