相続した家など築年数の古い家を売却する際、家付きで売る方法と、更地にして売る方法があり、どのようにして売却するのか悩むという方は少なくはありません。
そこで今回は、古家付きで売る場合と更地にして売る場合の、メリット・デメリットをご紹介していきます。
これから土地の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
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弊社へのお問い合わせはこちら古家付き土地の特徴と中古住宅の違いとは？
古家付き土地にはどのような特徴があるのでしょうか。
また、中古住宅と更地との違いについてもみていきたいと思います。
古家付き土地の特徴とは？
相続した土地は固定資産税などの維持費がかかるため、売却したいと考える方も多いでしょう。
しかし、多くの場合は古い建物が建っていますので、その建物を処分してから売るのか、更地にしてから売るのか、悩みどころです。
このような土地は、不動産広告ではさまざまな表記がされていて、建物メインではなく、土地に古い建物がついている、というような表記になります。
古家というと、売却しにくいイメージがありますが、古家付き土地となると土地のおまけに家がついている、というイメージになりますよね。
このような表現をすることで、土地を探している方にも訴求することが可能となります。
中古住宅との違い
古家付き土地には建物が付いていますので、中古住宅に分類されるのでは？と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、中古住宅には住宅としての価値があり、住宅メインで売り出すことになります。
古家付き土地とは住宅としての価値という観点での違いとなります。
更地との違い
価値のない建物がついているということは、更地と同じ扱いになるのでは？と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、住宅としての価値がない場合でも所有権が存在します。
解体して新しい家を建てる場合、古家滅失登記の必要があるのです。
その際、所有権が売主のままだと、手続きがややこしくなります。
一方の更地は、建物が建っておらず借地権などもないので、すぐに新しい家を建てることが可能です。
リノベーションできる場合もある
古家の状態によっては、法定耐用年数を超えていても、リノベーションすることによって住宅としての利用価値が維持できるケースもあります。
もちろん、新築住宅を建てるよりコストが抑えられ、なおかつ新築同様となるのです。
もともと、新築信仰の高い日本ですが、最近は消費型からストック型へと転換していく傾向があり、古民家再生などにも力をいれる傾向があります。
今後、古付き土地の需要が増加するでしょう。
古家付き土地をそのまま売却する際のメリット・デメリット
次に、古家付き土地をそのまま売却する際のメリットやデメリットについてみていきましょう。
古家付き土地をそのまま売却する際のメリット
固定資産税が安くなる
土地を所有している場合、毎年固定資産税を払う必要があるのはご存じだと思います。
しかし、条件によっては固定資産税が安くなります。
土地に建物が建っている場合は、住宅用地の軽減措置特例が適用されるのです。
中古住宅としての価値が低いとなかなか買い手がみつかりませんので、古家付き土地として売り出すのも一つの方法でしょう。
解体費用がかからない
古家付き土地を更地として売り出す場合、古家を解体する必要があります。
解体費用は100坪で300万円ほどの費用がかかりますので、その分値引きして売却することも可能です。
安い住宅ローンが利用できる
土地だけを購入した場合、建物が完成するまでの期間が長くなるケースでは、つなぎ融資を利用することになります。
つなぎ融資は通常の住宅ローンより金利が高く、住宅ローン控除の対象にはなりません。
しかし、家付き土地の購入は金利の安い住宅ローンが使えるのがメリットです。
建築後のイメージがしやすい
古家付き土地は、すでに家が建っていますので、解体して建築したとして、建築後のイメージがしやすいのがメリットです。
建物を建てた際の土地の広さや、日当たりなども確認することができるので、イメージを大事にする方からは需要があります。
家付き土地をそのまま売却する際のデメリット
売却価格が下がる
買主から解体費用の値引き交渉をされることが多く、売却価格が下がる可能性があります。
または、解体を依頼されることもありえるのです。
解体せずにリノベーションして使い続けてもらいたい場合は、買主の使い道を確認してから売却方法を考えましょう。
または、不動産会社に依頼する際、しっかり打ち合わせすることをおすすめします。
買い手が付きにくい
先ほどメリットをお伝えしたものの、一般的には買い手が付きにくいと言われています。
解体費用の面で、購入を踏みとどまるという方も多いのです。
買い手がつかない場合は、更地にして売り出すことも視野に入れておきましょう。
更地にして売却するメリット・デメリット
最後に、更地にして売却した際のメリット・デメリットをご紹介します。
更地にしてから売却する際のメリットとは？
売却しやすい
更地にしてから売却すると、売却しやすくなるのがメリットといえます。
注文住宅を建てる方は土地がみつかったら、すぐに着工できますので、更地は購入しやすいのです。
更地だと売却前に土壌汚染などの土地の状態を調査することも可能で、そのような情報はより買主の安心につながるでしょう。
査定価格がアップする
一般的に更地のほうが売却しやすいのは、解体する手間がないことに加え、住宅以外にも幅広い使い道があります。
流通性のある土地は需要がありますので、査定価格も上がるのです。
契約不適合責任が発生しない
買主が古家を住宅として使用する際、シロアリなどの瑕疵が見つかる可能性が多く、契約不適合責任が問われる場合もあります。
しかし、更地の場合は建物が建っていませんので、契約不適合責任が発生する心配はありません。
更地で売却するデメリットについて
解体費用や廃棄処分費用が発生する
更地にするには解体費用が発生します。
解体のほかに、廃棄処分費もかかりますので、およそ300万円ほどの費用がかかることになります。
また、解体後の土地の状態によって、地盤改良が必要になる場合もあるのです。
費用はかかりますが、しっかり調査したほうが査定価格が高くなります。
固定資産税が高くなる
古家を解体して更地にすると、住宅用地の軽減措置特例を受けることができなくなります。
住宅用地の軽減措置特例は、1/6に減額されますので、この特例を受けられない場合は今までの6倍の固定資産税を払わなければならないということです。
すぐに売却できそうにないような立地では、解体するタイミングを考える必要があります。
事前に、不動産ポータルサイトなどで、周辺の土地が流通しているのかチェックしてみましょう。
建物が建てられない土地の場合がある
建築基準法が施工する前に建てられた古家の場合、再建築不可物件である可能性もあります。
建築基準法の条件を満たしていない土地の場合、一度取り壊してしまうと再建築できません。
その場合は、近隣の土地を購入して建築可能な土地にする必要がありますので、土地を購入する費用もかかってしまいます。
まとめ
今回は、古家付き土地についてご紹介しました。
中古住宅や更地との違い、そのまま売却する際のメリット・デメリット、更地にして売却する際のメリット・デメリットについても解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
古家付きの土地を売却する際は、どのような状態で売却するのか、十分検討した上で売却しましょう。
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