不動産の売却を検討している方の中で、現状渡しを考えている方は多いことでしょう。
コストや手間を考えるとかなり楽な売却方法で、一般的な引き渡し方とは異なるのが特徴です。
そこで本記事では、不動産売却で現状渡しをするときのメリットとデメリットを解説します。
現状渡しの詳細がわからない方でも、用語の内容をご説明しているため、参考にしてみてください。
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そもそも現状渡しとは、どのような意味なのでしょうか？
似たような用語が存在するため、混同してしまう方は少なくありません。
まずは用語の確認をして、特徴や考え方を知っていきましょう。
概要
現状渡しとは、売却する不動産の現状をそのまま引き渡すことです。
壁のヒビや塗装の剥がれ、雨漏りなどの住宅トラブルがあったとしても、瑕疵の補修や修理はしません。
売却したいけど修繕費が高くて悩んでいる方に最適な方法で、コストを抑えられるのがポイントです。
ただし、住宅の状況を調べないまま現状渡しをすることはできません。
買主と契約を結ぶ際に、破損したか所を告知する必要があるからです。
また、不動産によっては家電や家具を処理しなければなりません。
他にも、電気や給湯器などが正常に動作するかの確認が必要です。
用語の確認
「現状渡し」と同じ意味として、「現状有姿」「現状有姿取引」とも呼ばれます。
おもに会社や契約書で使用する用語で、とくに大きな違いはありません。
漢字があらわすとおり、現状有姿は「現状のあるそのものの姿」を売却することです。
ただし、似た言葉として原状回復があるため気を付けてください。
原状回復は賃貸物件に使われる用語で、退去をするなら入居時と同じような状態にし、原状を回復させることです。
対して現状渡しは持ち家に使われる用語であるため、意味を間違えると修繕が必須だと勘違いしてしまいます。
そもそも持ち家であれば、どうカスタマイズしようが家主の自由であり、誰かから借りているわけではありません。
意味を間違えないように、用語を覚えておきましょう。
負う責任
売主は瑕疵の詳細を伝えて、買主が承諾をすると契約を結びます。
しかし、どのような瑕疵があるかを伝えていないか所が1つでもあると、売主は責任を負わなければなりません。
そのため、売却しても問題が生じる場合があります。
仮に現状渡しで物件を引き渡された買主が、承諾した内容以外の瑕疵を見つけてしまうと責任を追及するのは当然です。
2020年4月の民法改正で、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更されたこともあり、負う責任は明確になっています。
契約内容と異なる点がないように、現状渡しは不備がないようにチェックしなければなりません。
不動産売却で現状渡しをする場合のメリットとは？
現状渡しする物件において、売主にはメリットがあります。
面倒なことを避けたい、多額なコストを避けたいなら知っておくべき内容です。
不動産会社に依頼する
不動産会社に依頼することで、現状渡しをスムーズにおこなえます。
瑕疵の発見を個人でやると、どうしても見落としがあるものです。
見落としは承諾した契約内容と異なるため、契約不適合責任によって言い逃れはできません。
そのため、不動産会社に依頼して現状渡しをすると良いでしょう。
不動産の知識を持つプロが物件の瑕疵を隅々までチェックし、適切な検査をおこなうのが特徴です。
また、物件がなかなか売れない場合は買取してもらうことも可能で、売主の負担も減ります。売主が知っている瑕疵の情報をしっかりと話し、不動産会社に隠さず伝えましょう。
補修費用がかからない
補修費用がかからないのは、現状渡しで大きなメリットです。
一般的な売却の仕方だと、売主が瑕疵のあるか所をきれいに直し、買主が状態を確認して購入するのが流れになります。
費用は持ち家の状態にもよりますが数百万円かかる場合もあり、売却時の差額がどれくらいになるかがポイントです。
また、補修費用が高いと売却価格も値上げするしかないため、なかなか売れないのが難点になります。
しかし、現状渡しだと瑕疵があってもそのままの状態で売り出すため、補修費用は一切かかりません。
節約ができて、まとまったお金は必要ないです。
早期売却ができる
修繕工事をおこなわないため、早期売却できるメリットがあります。
工事を依頼するだけでも多くの手間がかかり、売却の期間が延びてしまうものです。
実際に依頼すると、まずは信用のできる業者を探し、複数の業者の中から費用の比較検討をします。
業者が決まったら依頼し、着工から工事完了まで待つのが流れです。
急ぎで売りたいならなおさら現状渡しがおすすめで、スムーズに早期売却できることでしょう。
築年数が新しければ早期購入したい買い手との需要が重なり、すぐに内見できます。
結果的に工事の期間がないだけで、売主だけではなく買主にもメリットがあるのが特徴です。
不動産売却で現状渡しをする場合のデメリットとは？
現状渡しにはメリットがある反面、避けられないデメリットがあります。
デメリットを少しでも軽減できるように、対策や意識することがあるため、参考にしてみてください。
売却額が安い
現状渡しだと、売却額が安くなるデメリットがあります。
買主が家内の瑕疵をチェックするたびに、値引き交渉の情報として利用するのが一般的です。
肉眼で見える明らかな証拠であるため、売主は値引きに応じるしかなく、後悔してしまいます。
もし値引きを避けたいなら、限度額を定める対策が必要です。
頑なに値引きを断り続けると売却期間が延びてしまい、売れなくなってしまいます。
ただし、立地が良いエリアにある物件なら、値引きを断る価値があるため交渉に力を入れましょう。
契約不適合責任がある
契約不適合責任が発生すると、売主は買主に請求されるデメリットがあります。
請求内容は大きく3つにわかれ、売主が請求に応じる場合、売主が請求に応じない場合、過失責任がある場合です。
まず売主が請求に応じる場合は、追完請求と代金減額請求の2つにわかれます。
追完請求の内容は簡単で、契約書どおりにするように求めることです。
たとえば契約書の内容に壁の異常がない記載があったのに、実際に確認してみるとヒビが入っていたら直すように請求できます。
代金減額請求は名前のとおりで、契約内容と見合わない場合は代金を減額できる請求です。
ただし、定めた期間内に施工が終わらない場合にできるもので、売主が補修できなかったり、補修行為をしなかったりするときにできる権利になります。
次に売主が請求に応じない場合で、催告解除と無催告解除の2つです。
買主が売主に要求する通知であるかないかの違いで、要求どおりに達成できないと契約解除になります。
最後は損害賠償で、買主が得られるはずだった転売利益や営業利益の損失に繋がった場合は賠償しなければなりません。
契約事項に噓偽りがないように確認し、正当な請求がなされた場合は速やかに応じましょう。
家内の物を撤去しなければならない
家内にある家電や家具は、撤去しなければならないデメリットがあります。
現状渡しできる対象は物件であって、家内の家具や家電は対象ではありません。
しかし、大きくて重い家具を撤去するには費用がかかり、できるだけ避けたいものです。
家具や家電を残すという条件で買主と合意できれば、撤去しなくて済みます。
ただし、買主は物件購入したらリフォームをする方が多いため、同意を得るのは難しいでしょう。
まとめ
不動産売却するときの現状渡しとは、売却する不動産を現状のまま引き渡すことです。
補修費用がかからずに、早期売却できるメリットがあります。
ただし、売主には契約不適合責任のメリットとデメリットがあり、内容に不備があってはなりません。
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