再建築不可物件を売却する方法とは？売却が難しい理由もご紹介！

所有こそしているものの、使い勝手に困ってしまう再建築不可物件は売却するにしてもなかなか買い手がつきません。
今回は再建築不可物件になってしまう理由や、売却が難しい理由とご一緒に、しっかり売れる方法や不動産会社の買取を活用するメリットなどもご紹介します。
再建築不可物件をこれから売りに出すという方は、ぜひチェックしてみてください。

再建築不可物件になってしまう理由とは？売却はできる？

再建築不可になってしまう大きな理由としては、土地に面している道路が関係しています。
既存適格物件や違法建築とは異なり、明確に再建築不可物件と表記される場合は、隣接する道路との義務である接道義務を満たしていない不動産を指すことが多いです。
買い手にとってリスクも大きい物件になるため、なかなか売れないデメリットはあるのもの、全く売れないわけではありません。

接道義務違反になっている

再建築不可物件の大きな特徴の一つが、この接道義務が満たされていない、という状況です。
接道義務とは、建物が建っている敷地が幅員4m以上の道路に間口が2m以上と決まっています。
その土地に建物を建築する際、道路に接している間口の幅が2mに満たなかったり、接している道路の幅が4mより狭いと建築できない、ということになります。
こうした土地に再度建築ができない大きな理由としては、この接道義務を果たしていないと救急車や消防車といった緊急車両が入ることができないからです。
接道義務が満たされていない住宅で火災が発生すると、消防車が入らない、放水が届かないという事態に発展しかねません。
隣接した物件に火が燃え広がらないようにするためにも、必要な基準です。
古い建物ではこうした接道義務が満たされていない物件も多々ありますが、そうした古い物件が再建築不可物件になっていることが多いです。

既存不適格物件や違法建築とは少し異なる

同じ敷地に再度建築できないという点では、既存不適格物件も違法建築も同義語にはなります。
しかし再建築不可物件と書かれている場合の多くは、接道義務の関係で建築できないことが多いです。
既存不適格物件は、その建物が建築された当時はしっかりと建築基準法を満たして建てられた住宅であっても、法律の変化で同じ条件の建物が建築できない状況を指します。
当時は大丈夫でも今はできない、ということです。
違法建築とはその名の通り、建築基準法に違反しているような建物です。
地域の条例に違反している場合もこれに該当します。
気が付いたら改めて建築ができなくなっていた、というようなものではなく、最初から故意的に違法になっているというのも、違法建築の特徴です。

売却自体は可能

住宅が老朽化して取り壊したあと、再度同じ条件で建物が建てられなかったとしても、売却が全くできないという訳ではありません。
しかし、売却金額が安価になってしまうという以外にも、買い手がつきにくいという特徴もあり、売却に至るまでに時間がかかってしまうこともあります。
隣の土地の持ち主に売却の交渉をしてみたり、接道義務の違反を解消してから売るなどその方法はさまざまです。

再建築不可物件の売却が難しい理由について

このような不動産の売却が難しい理由としては、単純に買い手にとって不自由だからという理由があります。
住宅ローンの利用が難しく、再建築もできないとなると、購入も活用も困難になってしまいます。
いくらこうした不動産が相場より安いとはいっても、住宅ローンが利用できないのは、購入を遠ざけてしまいます。
せっかく購入しても自分の好きに住宅を建築できませんので、快適に住み続けるにはリフォームを繰り返す必要があります。

住宅ローンを借り入れできない可能性がある

一般的な金融機関の対応としては、再建築不可の不動産の購入には住宅ローンを貸し出しません。
担保価格の範囲で融資額を決めますので、価値が低くなりがちなこうした土地というのは、ローンが組めないことのほうが多いということになります。
そうなると購入する方は現金かノンバンクローンなどで借り入れができる方となり、売却先が限られてしまいます。
相場よりも安価といっても、不動産を購入するにはそれなりに金額が必要ですので、一度にそれだけの金額を用意するのも大変です。
こうした要因は売るのが難しい理由になるのです。

再建築ができないので使用用途が限られる

建物の立て直しができないということは、それだけ土地の活用方法も限られてしまいます。
せっかく購入しても住宅の建て替えはできませんので、リフォームをしつつ暮らしていくことになります。
とはいっても経年とともに劣化してしまったり、災害などによって住宅が倒壊してしまったりしても建て替えることはできません。
万が一の事態があったときに再度住宅が建てられないのは大きなデメリットになってしまいますので、購入者から敬遠されてしまうのです。

再建築不可物件の売却方法！

そんな再建築不可物件でも、再建築可能物件にすることで、ある程度買い手がつきやすくなります。
隣地に売るというのも、隣の敷地にメリットが増えることになるので、相談してみるのも良さそうです。
しかしそういった方法も難しい、なかなか売れないということも確かにありますので、そういった場合は不動産会社の買取を活用してみるのも一つの手段です。
こうした買取は売却しにくい不動産でもしっかり売ることができます。
不動産会社ならではの活用方法もあり、思っているより高額に売却できる場合もあるので、見逃せない方法です。

接道義務を果たして売却するか隣地へ売却する

再建築不可物件が売れない要因を潰し、とくに売却するにあたって弊害となるものがなくなってしまえば売買活動もしやすくなります。
方法のひとつであるのが、セットバックと呼ばれる方法で、道路に面した敷地の一部をうしろに下げ、道幅を広げる方法です。
敷地の面している道路幅が狭く、セットバックを活用して道路幅が広がれば、建築が可能になる場合もあります。
他には隣の土地を買い取らせて貰って接道義務を満たしたり、隣地所有者に土地を売却したりという方法があります。
隣地に土地を売却することで、隣の敷地は資産価値が大幅に上がります。
隣地の方にとってもメリットが大きいので、相談してみる価値はあります。

不動産会社の買取を活用する！

不動産会社ではこうした再建築不可物件の買取も行なっており、個人で売却するよりもはるかに高い確率で売ることができます。
買取査定額が売却金額になりますので、どの程度で売れるのかも直ぐにわかるのが売り手としてもうれしいポイントです。
さらに不動産会社の買取は個人で売買活動をするよりもはるかに早く売れますので、早めに現金化したいというときに活用したい方法です。

不動産会社だからこそできる土地活用がある！

不動産会社が買い取る大きな理由として、周辺物件の土地を買い進め、土地を分譲するといった活用ができます。
買い取ったあとで建築可能状態にして売却したりとこうした再生事業に特化していたりする不動産会社は、このように多少問題のある土地でも買取ります。
査定も早く、すぐに現金化できるので、売ること自体が難しい物件を自分で頑張るよりも、おすすめの方法と言えます。
とくに再建築不可物件の買取実績のある不動産会社は、こうした土地活用のノウハウがしっかりしているので、買取のご相談はぜひ弊社にお任せください。

まとめ

再建築不可物件と書かれている場合、多くは接道義務を果たしていないという理由が原因で再度建築できない土地のことです。
そのままでは売却が難しい物件ですが、接道義務を満たしたり、隣地に売ったりと方法がないわけではありません。
なかでも一番手軽で正確な方法は、買取を依頼する方法ですので、すぐに現金化したいときは積極的に活用してみましょう。