住宅を購入する際に、住宅購入資金を贈与してもらうという方は多くいらっしゃると思います。
しかし、生前贈与は税金がとても高いというのはご存じでしょうか？
今回は、親から住宅購入資金を贈与してもらう際の注意点について解説していきます。
気になる非課税枠や、他制度との併用についてもご紹介しますので、親から住宅購入資金を贈与してもらう予定があるという方は、ぜひ参考にしてください。
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親から住宅購入資金の贈与をうける際、税金がかかってしまうと、なんのための贈与なのか、わからなくなってしまいますよね。
しかし、要件を満たすことによって、課税が免除となる非課税枠がありますので、詳しく解説していきたいと思います。
住宅購入資金の贈与が非課税枠
平成27年から令和3年12月31日までの間、親から住購入資金の贈与を受けた際、要件を満たせば、最大3,000万円まで非課税となります。
非課税枠は、省エネ住宅とそうではない住宅によって上限額が異なり、契約の締結日によっても異なるのが特徴です。
具体的な非課税枠は以下のとおりとなります。
住宅用の家屋の新築等にかかる対価頭の額に含まれる消費税等の税率が10％である場合
●平成31年4月1日～令和2年3月31日：省エネ等住宅3,000万円、省エネ等住宅以外の住宅2,500万円
●令和2年4月1日～令和3年12月31日：省エネ等住宅1,500万円、省エネ等住宅以外の住宅1,000万円
上記以外の場合
●～平成27年12月31日：省エネ等住宅1,500万円、省エネ等住宅以外の住宅1,000万円
●平成28年1月1日～令和2年3月31日：省エネ等住宅1,200万円、省エネ等住宅以外の住宅700万円
●令和2年4月1日～令和3年12月31日：省エネ等住宅1,000万円、省エネ等住宅以外の住宅500万円
ちなみに、省エネ当住宅は、以下の要件を満たしている場合に適用されます。
●断熱等性能等級4もしくは、一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
●耐震等級2以上
●高齢者等配慮対策等級3以上
住宅購入資金の贈与が非課税となる要件
次に、非課税となる要件についてご紹介します。
贈与する側とされる側が直系尊属の親族であること（実の両親や祖父母）
贈与する側と受ける側が直系尊属の親族で、なおかつ受ける側が受けた年の元旦の時点で20歳以上という要件があります。
また、受ける側の所得が2,000万円以下であること。
さらに、贈与金をすべて住宅購入資金に充当し、翌年の3月15日までに購入し、その年の12月31日までに居住開始することとしています。
購入する建物や購入期間
購入する建物の床面積にしていがあり、新築増改築ともに50㎡以上240㎡以下、半分以上が贈与を受けたものの住居用であるという条件があります。
中古住宅の場合は、築年数にも決まりがあり、鉄骨造や鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の耐火建築物は購入時に築25年以内、それ以外の建物は築20年以内が条件です。
住宅ローンの返済には使用不可
新たに購入する住宅用の贈与であって、住宅ローンの返済にあてるための贈与は非課税の対象にはなりません。
住宅購入資金の贈与を非課税にするための申告期限
申告期限は、贈与を受けた翌年の2月1日～3月31日が期限となります。
申告期限に遅れると、適用されませんので注意が必要です。
期限よる早く申告したからといって、課税が安くなるというわけでもありません。
親から住宅購入資金を贈与してもう際に併用可能な制度について
親から住宅購入資金を贈与してもらう際、同時に使える制度はあるのでしょうか？
先ほどご紹介した非課税制度と併用できる制度について、ご紹介してきます。
住宅ローン控除との併用
親から贈与を受けたとして、それだけでは住宅が購入できるとはかぎりません。
贈与金のほかに、住宅ローンを併用して購入することが多いと思います。
その際に、「住宅ローン控除制度」と併用が可能です。
つまり、贈与税の非課税枠を利用して贈与税が0円となり、所得税の負担も減らすことができるのが大きなメリットでしょう。
還暦贈与との併用
還暦贈与とは、年間110万円までの贈与が非課税になる制度です。
還暦贈与と併用することで、住宅購入資金贈与を受けた年には、要件を満たせば最大3,110万円の贈与分を非課税にすることが可能です。
たとえば、還暦贈与を受けている最中に、住宅購入資金の贈与を受けたとしても、どちらの制度にも影響はおよびません。
相続時精算課税との併用
相続時精算課税は最大2,500万円の贈与が非課税になる制度です。
たとえば、相続時精算課税と住宅購入資金贈与を併用した場合に、最大5,500万円まで非課税となります。
5,500万円の贈与を受けたとして、非課税で住宅を購入することができるということです。
しかし、相続時精算課税は最終的に相続財産と合算されて精算することになりますので、完全な非課税ではないということを覚えておきましょう。
親から住宅購入資金を贈与してもらう際の注意点について
最後に、親から住宅購入資金を贈与してもらい際の注意点についてご紹介します。
贈与を受ける時期に注意する
先ほど、住宅購入資金の贈与に関する非課税枠についてご紹介しましたが、贈与される時期によって非課税枠が異なるのは、お気づきでしたでしょうか。
直近でいうと、消費税10％の増税に合わせて、非課税枠が約2倍近くも変わっています。
しかも、いまのところ令和3年12月31日までとなっていますので、令和4年以降の非課税枠については未定となっているのが注意点です。
住宅ローン控除と併用する際の注意点
住宅ローン控除には、適用される借入れ総額が4,000万円まで、年間の控除は40万円までという制限があります。
親からの贈与で住宅を購入する歳、非課税になるための要件として、贈与されたお金はすべて住宅の購入に使うという条件があるというのが注意点です。
親からの贈与と住宅ローンの比率によっては、住宅ローン控除が適用されず不利になる場合がありますので、うまく適用されるように贈与を受ける額と住宅ローンの借入額を調整する必要があります。
贈与税が0円になっても申告が必要
住宅購入資金の贈与税が特例で上限まで適用されると、贈与税が0円になります。
0円だからといって、申告しなくてもよいというわけではありません。
申告することによって、特例が適用され0円になるわけですから、申告期間中にしっかり確定申告をおこないましょう。
資金援助はいずれバレる
贈与税の申告が面倒なので、現金で受けとるという方もいらっしゃいますが、いずれバレます。
不自然な不動産の購入は、税務署からチェックがはいりますので注意してください。
しかも、税務署は口座を調査する権限がありますので、簡単にバレてしまいます。
払うべき税金を払わないということは良くないことです。
ちゃんと申告をしておけば非課税になったものの、あとからバレて無申告加算税を上乗せされてしまう、という結果にならないように注意しましょう。
親から不動産を相続する予定がある場合
親の不動産を相続する予定がある方は、住宅購入資金の贈与税の非課税特例を使用しないほうが節税できます。
相続時に使える節税制度の「小規模宅地等の特例」を使ったほうがお得だからです。
相続した土地面積の330㎡の評価額を80％オフにしてくれるという制度ですが、持ち家がないという条件があります。
住宅購入資金贈与を受けて住宅を購入してしまうと、小規模宅地等の特例は適用できなくなるのが注意点です。
いずれ、実家を相続するのであれば、住宅の購入は待ったほうが得策といえます。
まとめ
今回は、親から住宅購入資金を贈与してもらう際の、非課税枠や要件、ほかの制度との併用などについて解説しました。
注意点についてもご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。
住宅購入資金贈与の非課税特例を利用して得をするのかどうか、贈与を受ける際に、いまいちどご家族で話し合ってみてください。
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