遠方の不動産を売却する際の問題点とは？不動産会社の選び方と対策は？

相続などで遠方に不動産を所有した場合、売却を考える方も多いでしょう。
遠方の不動産は管理・維持も大変ですし、将来、住んだり利用したりする予定がなければ早めに売却して現金に換えるのが得策です。
ただし「遠方の不動産を売却するにはどうしたら良い？」という疑問が多いのも事実。
そこで今回は、遠方の不動産売却にまつわる問題点や不動産会社の選び方、さらに知っておきたい対策についてまとめてみました。
遠方に所有する不動産売却をお考えの方はもちろん相続対策の基礎知識を持っておきたいという方も、ぜひ参考にしてみてください。

遠方の不動産を売却する際の問題点や注意するべきこととは？

まず遠方の不動産売却をおこなう前に、必要となる書類や知っておきたい問題点、注意するべき事柄を確認しておきましょう。

遠方の不動産売却に必要な書類

遠方の不動産、主に土地を売却をする場合には以下のような書類が必要となります。

●本人確認のための身分証明書
●売却者の実印（土地を共有している場合は全員分）
●直近3か月以内の印鑑証明書（土地を共有している場合は全員分）
●登記済み権利書（登記所から発行される登記識別情報）
●固定資産税納税通知書
●固定資産税評価証明書

遠方の不動産売却の問題点や注意点

上記のような書類をきちんと揃えることはもちろんですが、遠方の不動産売却にはそのほかにも問題点や注意するべき点があるのでまとめてみましょう。

不動産売却のためのこまごまとした対応が必要
不動産を売却するにあたり、内見に備えて室内や庭などの掃除をしておく必要があります。
さらに家具など生活用品が残っていれば、それらを処分する手間もあるでしょう。
遠方にある不動産の場合、こうしたこまごまとした対応が難しいときは不動産会社に相談してみるのも良いかもしれません。

代理人を立てる
どうしても売主本人が遠方に出向くことができない場合は、代理人を選定して決済をおこないます。
決済のときに代理人を指名することで、売買代金の支払いと所有権の名義変更を同時履行して権利証を手渡しすることができ、売主にとっても買主にとっても契約不履行の損害を受けるリスクが抑えられます。
代理人は誰でも指名できますが、決済など重要な役割を任せるためには信頼できる人を選定するのが良いでしょう。

もしも代理人を選定できないときは？
現地に出向ける代理人が見つからない場合は、信頼できる司法書士にすべてを委託することもできます。
この場合、仲介を担当する不動産会社と司法書士が結託していないことが必須条件です。
登記手続きと本人確認の書類は司法書士に、権利証は不動産会社に分散して預けることで、万が一の書類の悪用を防ぐ対策も有効です。

遠方の不動産を売却する際の不動産会社の選び方とは？

上記のような問題点のほか、不動産売却を任せる不動産会社の選び方にも注意するべき点があります。
まず原則として、大切な不動産の売却を任せる不動産会社には直接会って決めることをおすすめします。
また不動産を仲介によって売却する場合、任意の不動産会社と媒介契約を結ぶことになりますが、売却したい不動産が遠方にある場合、自宅近くの不動産会社にするか、売却したい不動産のある地域の不動産会社を選ぶかというのも悩みどころです。
前述したように、不動産会社に直接会うために自宅近くの不動産会社のほうが良いように思えますが、できれば売却する不動産のある地域の不動産会社を選ぶほうが賢明でしょう。
なぜなら、売却したい不動産のある地域に詳しい不動産会社に担当してもらうことで、地域のリアルな事情に合った適正な販売価格を設定できたり、不動産の魅力を的確に理解して販売促進を進めたりしてもらえる可能性が高いからです。
売却したい不動産のある現地へ出向いて不動産会社を探すのはなかなか大変かもしれませんが、不動産会社の選び方で失敗すると、取り返しのつかない事態にもなりかねないため、手間を惜しまず実際に会って信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産会社との媒介契約は専任媒介契約がおすすめ

上記のような注意点に留意しながら信頼できる不動産会社が見つかったら媒介契約を結びます。
媒介契約は専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類から選べますが、遠方の不動産を売却する際には、営業活動の報告義務がある専任媒介契約を結ぶのが鉄則でしょう。
専任媒介契約であれば、もしも自分で買主を見つけたとしても問題なく売却できるのもポイント。
専属専任媒介契約を結んでしまうと、買主を自分で探すことができなくなるため注意しましょう。
複数の不動産会社に依頼するなら一般媒介契約となりますが、一般媒介契約は営業活動の報告義務がないため、信頼できる不動産会社を見つけたら専任媒介契約を結んで確実に不動産売却を進めるのが良いでしょう。

遠方の不動産を売却する際に知っておくべき対策とは？

前述のとおり、できれば現地の不動産会社に直接会って契約するのが理想ですが、仕事などの事情などでどうしても現地に出向けないこともあるでしょう。
通常、売買契約や決済時には売主本人が立ち会うことが求められますが、以下のような対策をすることでそうした手続きを回避することもできます。

対策①持ち回り契約で売買契約を結ぶ

遠方の不動産を売却する際、買主と売主が集まる機会が持てない場合は、持ち回り契約を結ぶことで現地に出向かずに売買契約を結べます。
持ち回り契約とは、不動産会社が直接、契約書を持って売主と買主のもとへ出向く、または郵送することで署名・捺印を取りまとめて売買契約を成立させる方法です。
ただし、わざわざ現地に出向く必要がなくなる反面、買主と面識なく売買契約を結ぶことになるため、物件の詳細説明など不動産会社の対応が大きな役割を担います。
また、たとえ持ち回り契約を利用したとしても決済・引き渡しの際には現地確認するのが基本となるため、1度は現地に出向けるよう予定しておきましょう。

対策②親戚や妻など身近な人を代理人とする

売主本人がどうしても現地に出向くことができない場合、親戚や妻など身近な人を代理人として売買契約や決済の際に立ち会ってもらう対策もあります。
その場合は委任状などの必要書類をしっかり揃えておくことが重要。
準備を怠ると、代理人に再度、現地に行ってもらうなどの手間が増えるのでしっかり対策することが求められます。

対策③司法書士の出張料などを用意する

上記のように、代理人が契約に立ち会う場合、司法書士によって売主の本人確認がおこなわれます。
本人が現地にいない場合、司法書士が出張して本人確認をおこなうため、出張料などの費用がかかることを承知しておきましょう。
もちろん代理人ではなく、売主本人が現地に出向くことができれば司法書士の出張料などは発生しません。
余分な費用を抑えたい場合は、売主本人が現地に出向いて不動産の売買契約を結べるよう調整しましょう。

まとめ

今回は遠方の不動産売却について、よく見られる疑問とそれを解決するための役立つ情報をピックアップしてまとめてみました。
遠方の不動産を売却する際には、問題点や注意するべき点があるのでしっかり対策しておきたいですね。
また遠方だからこそ、信頼できる不動産会社や媒介契約の選び方も慎重におこないたいもの。
不動産の売買は大きなお金が動くものですから、あとで後悔するようなことがないよう事前にしっかり知識を持っておくと安心です。