何かしらの理由により、持ち家を売却しなければいけなくなったとき、状況によって「住宅ローンの返済ができない」「住宅ローン残債以上で売ることができない」場合も考えられます。
不動産を、金融機関などの合意を得たうえで「任意売却」をすることが可能になります。
6か月以上、住宅ローンを滞納している方の多くは、任意売却をしています。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら任意売却とは➀流れ
任意売却をするには条件があります。
住宅ローンを滞納している、売却をするにあたり十分な時間が用意されている、連帯保証人の合意がとれているか、税金の滞納で差し押さえを受けていないか、確認してください。
もし、税金の滞納により、住宅の差し押さえが決定している場合は、役所に出向いて差し押さえを解除してもらえるように交渉する必要があります。
価格査定とローン残高の確認
任意売却をすることになったら、まずはじめに住宅の査定依頼します。
ローンの残債よりも住宅の売却価額が上回る場合は「アンダーローン」、ローンの残債より売却価額が下回る場合は、「オーバーローン」といい、査定価格がどちらになるか確認します。
アンダーローンであれば、任意売却ではなく一般的な不動産売却が可能です。
金融機関に「残高証明」を送付してもらい、住宅ローンの残高を確認することができます。
これで、現状の把握をすることができます。
金融機関などに任意売却の合意をもらう
任意売却の流れの中でここが一番重要な項目になります。
オーバーローンになり、任意売却になる場合は、金融機関などの合意が必要です。
金融機関などはリスクを避けるため、できるだけ高い値段で売ることを希望してきます。
信頼度のある査定価格と売却の確実性を考慮した価格を、了解してもらわなければいけません。
そのため査定の役割は非常に重要になってきます。
住宅の売却スタート
売却方法は、任意売却だからと言って、通常の売却と変わることはありません。
「競売」になると家の住所などが公表されますが、任意売却ではプライバシーが保つことができます。
そのため、精神的にも楽に売買することが可能です。
ただし、自宅に住みながらの売却活動になりますので、内覧希望者への対応などスムーズな対応が必要になります。
早急に売却をするためには、できる限り、部屋を掃除しておくのは重要です。
売買契約
買主が無事見つかれば、売買契約を行い、決済日を決めて手付金を受領します。
一般的に手付金は決済日まで媒介契約をおこなった会社が預かることになります。
決済、引き渡し
売買契約からおよそ1か月後に、決済と物件引き渡しの日が設けられます。
金融会社などの細かい条件を確認し、売却価格の一部を引っ越し代として融通できるかなど取り決めしておくとスムーズに引き渡しが可能になります。
残債への対応
残った残債を、金融機関などと相談し、毎月の返済額を決定していきます。
無理のない範囲での返済計画を、たてることが可能です。
毎月の返済額5,000円～20,000円程度に設定されることが多く、無理なく返済できるでしょう。
完済できない場合は「自己破産」が必要
任意売却を行ったあとでも、残債が大きく、今後の返済がどうしても難しい場合は、自己破産して、債務整理をすることも可能です。
「自己破産」とは、地方裁判所に申し立てをおこなうことで、債務をゼロにできる制度です。
申し立ての時点で保有財産の多くを提供することになります。
無理な債務返済から解放され、経済的には再スタートが可能です。
ただし、自己破産をすると、住所氏名が「官報」に掲載され、その後、数年間はクレジットカードの利用・新規作成ができなくなることや、特定の職業に就けなくなるといったデメリットがあります。
再スタートといっても制約が増えることは認識しておきましょう。
そのため、自己破産は最終的手段として、自己破産が必要かどうか、よく考えてからおこなうようにしましょう。
任意売却とは➁おこなった場合のメリット
通常の売却と同程度の価格で売却できる
一般の不動産取引と同じような期間流れで、おこなわれるため時間をかけて購入者を選ぶことが可能です。
高く売れれば、その分残債が減るので、できるだけ希望価格に近い値段で購入してくれる方を探せます。
事情がばれにくい
先ほどもご紹介しましたが、売却方法が、通常売却と変わらないため、近隣の住民に知られないことがメリットになります。
もし競売になった場合は、物件が売りに出されることが周囲に知られてしまうため、金銭面に余裕がないことに気づかれてしまいます。
そのため、任意売却では精神的にも楽に売却することができるため、後の生活を考えるとメリットと考えられます。
費用や税金を売却金額から出せる
不動産を売却する際には、仲介手数料やさまざまな税金が発生します。
そのような諸費用を売却額の中から差し引くことができます。
交渉次第では、売主が支払うはずの、費用、税金を債権者に負担してもらう「費用の控除」を受けることができます。
残債を分割返済できる
ローン残債を分割払いで、無理のない金額で毎月の返済額が設定されます。
任意売却になる前に「期限の利益喪失通知」を受けることになります。
「期限の利益喪失通知」を受けると、ローンが分割で支払う権利がなくなり、一括での返済しかできなくなります。
任意売却とは➂おこなった場合のデメリット
住宅ローン滞納でよって個人情報に傷がつく
任意売却をするには、6か月以上住宅ローンの滞納していることが条件です。
任意売却の条件を満たしている場合は既にブラックリストに入っている状態になります。
ブラックリストに入り、個人用情報に傷がついてしまうと、約5年間は住宅ローン、カードローンなど金融商品が利用できなくなります。
売却額が手元に残らない
任意売却の場合、売却額はすべて住宅ローンの返済にあてられます。
ただし、売却後の住居への引っ越し費用などを確保しなければいけません。
そのため、事前に金融機関と交渉し、売却額から捻出しておくことも考えましょう。
期間内に売れないと競売になることも
不動産の査定額は、だいたい3か月で売れる金額を設定されます。
多くの方は3か月または、半年で売り切っていますが、売却の内容にこだわってしまうと、なかなか成約につながらない場合があります。
任意売却であっても、一定期間内に売却できないと「競売」を申し立てられてしまうでしょう。
およそ10から12か月で、競売によって入札が開始されます。
「競売」は、裁判所の権限によって執行されます。
競売が成立すると、すぐに立ち退きをしなければいけなくなります。
立ち退きしなければ、強制執行によって強制的に債権の回収がはじまります。
競売の場合、その売却価格は市場価格の7割程度になります。
そのためローン残債を十分に減らすことができず、返済も厳しくなるでしょう。
また、官報やインターネットにおいて競売物件として公に公開されるため、ご近所さんや知り合いに、知られてしまうデメリットがあります。
さらに苦しい状況に陥らないためにも、任意売却できるように売却額は慎重に決めましょう。
まとめ
任意売却は、正しい手続きによって進めると、競売と比較するとメリットが大きいことは明らかです。
不動産会社の選択が重要になってきます。
事故破産をしないで、少しずつ返済をしながら生計を立て直したいと、前向きに考える人にとって、任意売却は最後の救済処置になります。
周囲の方から協力を得るなど、少しでも自分にメリットがでるよう働きかけを心がけましょう。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら
