事情があり、どうしても離婚しなければならないとき、家を売却しなければならなくなるときもあります。
しっかりと流れを把握していないとトラブルが起きる可能性もあるので、ここでは離婚したときの家の売却の注意点などを解説していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら離婚して家を売却する際の財産分与について
離婚した際は、まず財産分与という手続きをおこなっていきます。
財産分与とは
財産分与は、結婚してから二人で貯めてきた財産を分配する行為のことです。
離婚の原因となった側でも財産の請求をおこなえます。
車や物件など、金銭ではない財産に関しては売却をしてから財産分与するか、どちらかが譲り受けたあと、売却して発生したお金を半分譲るという方法があります。
財産分与の流れ
財産分与をおこなうときは、まず売却してから現金化してお金を渡すか、譲り受けてから売却して、お金を譲るかを決めていきます。
一般的には現金化してお金を渡す方法が多いので、こちらの流れを解説します。
まず、不動産の所有名義の確認をします。
名義は夫婦二人でもっていることが多いので、かならず確認するようにしましょう。
その後不動産の価値を確認し、売却価格を見ていきます。
売却価格から、残っているローンを差し引いた金額が、不動産の価値になります。
その後、分配方法を決めて、その方法でお金をわけていき、実際に家を売却していきます。
お金が発生しない
当然ですが家を売ってできるお金よりも、ローンが多い場合、またはローンと売却価格が同じ金額のときは売却益は発生しないので、家の財産分与はおこなわれません。
ほかの財産の分与のほうに集中しましょう。
物件に住み続けたい場合
家を売らずに、そのまま住み続けたい方もいるでしょう。
しかし、離婚するとなったときは相手に財産を与えなければなりません。
そういうときは、家を売った場合の半額、相手に支払いましょう。
その分のお金を財産分与すれば、家は売らずにそのままもっていても問題ありません。
しかし、離婚後には生活するためにある程度まとまったお金が必要になってくるケースが多いので、できるだけ財産を減らすようなことはせず、そのまま売却してしまう方のほうが多いです。
離婚して家を売却する際の住宅ローンについて
ローンは完納しておらず、離婚時にも残っている可能性が高いです。
その際のローンの処理について解説します。
注意点
家の所有者とローンの債務者が同一人物であれば大した問題はありませんが、所有者と債務者が一致していない場合、注意が必要です。
というのも、債務者が家を出ていき、ローンの支払いを怠った場合、所有者が不利益を被る可能性があるということです。
家に住み続ける方が非債務者で、出て行った方が債務者だった場合、債務者がローンを支払わないと家に住んでいる方はローンの未返済ということで家を差し押さえられることも考えられます。
こうした問題が起きないように、事前に対策をおこなっておく必要があります。
ローン名義の変更
住む方を債務者にしたい場合は、ローン名義の変更をしていきましょう。
ローン名義の変更は借入先の金融機関に申請すれば可能ではありますが、時間がかかるケースがあるので、なるべく早めに相談しておくようにしましょう。
また、離婚時にはほかの問題を解決しなければならない場合も多いです。
なるべくここだけに時間をかけないように、家をどうするかの話になった段階で早めに相談しましょう。
もめた場合
住み続ける方が非債務者で、タダで住み続けたいからと名義変更をしたくないとなる可能性もあります。
双方の合意なくローンの名義人の変更をするのは難しいケースが多いので、そうなった場合は弁護士に依頼して名義人変更を強行するなどの手段を取る必要が出てきます。
そうなるとさらに時間もコストもかかってしまうので、できるだけ穏便に、スムーズにことが進むようにしていきましょう。
家を売ってもローンが残る場合
家には住まず、売ってしまうことを考えたとき、ローンがそのまま残ってしまう可能性があります。
そのときローンは一括返済する必要がありますが、一括返済が難しい場合は任意売却をする必要があります。
任意売却で家を売った場合はローンは分割払いでもよくなります。
ただ、任意売却をおこなうためにはローンの滞納を6か月間おこなうなど、条件がいくつかあるので事前に決めておいて行動に移さなければなりません。
事前に一括返済が難しいかどうかを確認してから行動に移していきましょう。
離婚時に家を売却する際の注意点
家を売るときにはいくつかの注意点がありますので、ここも確認しておきましょう。
財産分与の請求期間は2年間
財産分与を求める権利は、離婚が成立してから2年間有効です。
2年以内に財産が受け取れない場合は権利が消滅してしまうので注意しましょう。
ただ、この2年のあいだに財産を請求している旨が正確に表明できれば、権利が消滅することはありません。
分与できる財産がある場合、かならずこの期間中に財産を求める意思表明をしておくことが注意点になります。
不動産の連帯保証人になっている場合
住宅ローンの名義人が相手だとしても、自身はその連帯保証人になっている場合があります。
たとえば相手が家に住み続けていて、なにか不幸があり支払い能力がなくなったとしたら、自身が今後ローンを支払っていかなければなりません。
金融機関に申請すればこの保証債務を消すこともできなくはないですが、一般的には離婚が理由での債務の免除はほとんど認められていません。
そのため、離婚したとしても連帯保証人になり続けなければならないケースがほとんどです。
住み続けていく相手に不幸がないように祈るか、いっそのこと売却することを選ぶかなど、きにしておかなければならないのが注意点です。
離婚協議書を公正証書にしておく
財産分与の取り決めをしていくときには、離婚協議書を作成するのが一般的ですが、この書類を公正証書にしておくことで、より正確な担保とすることができます。
もしも相手が財産分与を怠った場合は、公正証書にしておくことによって裁判などを起こさなくとも強制的に請求できるようになります。
相手も強制的に請求されることを恐れて、心理的プレッシャーから素直に財産を明け渡すことになる場合が多いです。
そのため、確実に財産を受け取りたい場合は、なるべく公正証書にしておいたほうが良いでしょう。
もちろん、通常の離婚協議書のままでも法的効力はありますが、より強力にしたいというときに利用できるということを注意点として認識しておきましょう。
財産分与は離婚後におこなう
一般的には、財産の分与をおこなうのは、離婚後が良いとされています。
というのも、離婚前に財産の受け渡しをおこなうことは法的には贈与にあたるため、贈与税が発生してしまうからです。
受け取った側が課税対象となるので、もらえる金額が税金で減ってしまいます。
家の売却の場合、所有者でないほうが課税対象です。
できるだけもらえる財産を減らさないためにも、離婚後に財産の分与をおこなっていきましょう。
まとめ
離婚時には、ほかの手続きもあってバタバタしてしまうことが多いです。
トラブルで離婚するのがほとんどなので、お互い相手を良く思っていないことも多く、うまく進んでいかないことも多くなるので、できるだけ円滑に進めるためにも、家の売却の注意点や流れは把握しておきましょう。
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