不動産売却をおこなうとき、登記の受け渡しをおこなわなければなりません。
しかし、具体的にどのような登記をどう扱い、いくらくらいの費用が必要かなど、知っておかなければ手間取ってしまいます。
ここでは、不動産売却で発生する登記の流れや費用などを解説します。
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建物表題登記
登記の種類のひとつとして、建物表題登記があります。
建物を建設した際には、かならず表題の登記をする必要があります。
土地であれば所在、地番、土地の現況や面積を登記し、建物であれば所在、地番、家屋番号や種類などの情報を登記することになります。
建物表題登記は建築後1か月以内に登記申請をしなければなりません。
所有権保存登記
自宅を新築したときに申請する種類の登記のことです。
まだ何の登記もされていない不動産に所有者として保存するということを照明する登記になります。
建物表題登記の申請完了後に抵当権を設定するために申請しなければなりません。
所有権移転登記
不動産の売買をしたときには、売主から買主へ所有権移転登記をする必要があります。
登記名義を買主に与えないと、正式にその不動産は買主のものにはならないため、かならずおこなわなければなりません。
売買のときだけでなく、不動産の贈与を受けたときも所有権移転登記をおこなう必要があります。
所有権が移転しないことには、その不動産に対して何もすることができなくなってしまいます。
いずれの場合においても、忘れずにおこなうようにしましょう。
抵当権抹消登記
住宅ローンの返済が完了すると、抵当権の抹消登記をおこなうことができます。
抵当権抹消登記をおこなわなければ、たとえ住宅ローンを完済したとしても、抵当権がついたままになってしまうので、忘れずに抹消登記をおこないましょう。
抵当権の抹消には、金融機関から抵当権抹消の書類を受け取る必要がありますので、こちらも忘れず受け取りましょう。
不動産売却における登記費用
抵当権抹消費用
ローンを完済した際に抵当権の抹消をおこないますが、この抹消の際にも費用がかかります。
個人で抵当権の抹消をおこなう場合、不動産1つにつき1,000円の登録免許税だけで済みますが、個人で抵当権の抹消をおこなうのはあまり一般的ではありません。
登記にかかる登録免許税と依頼する司法書士の方への報酬も含めて、費用は20,000円程度必要になってくると思っておいたほうが良いです。
費用は自分で負担しなくてはならないため、出費を抑えるために自身でおこなおうと考える方も多いですが、専門的な知識を要するため、不安な方は司法書士に依頼しておいたほうが良いでしょう。
住所変更登記
不動産売却をおこなうということは、多くは住み替えや、ほかの家に住むことになるかと思います。
そのようなとき、住所変更登記をおこないますが、それにも費用がかかってきます。
住所変更登記も抵当権抹消費用と同様、不動産1つにつき1,000円の登録免許税が発生します。
住所変更登記で発生する登録免許税は、引っ越しなどではなく、住所の表示が変わっただけのときは非課税となるので、費用がいらなくなります。
所有権移転登記
売主から買主へ所有権を移転する登記にも費用が発生します。
こちらの費用は買主負担となることが多いですが、法律で買主が負担すると決まっているわけではないので、交渉や、条件次第では売主である自身が負担することになる場合もあります。
売買契約書に負担者が記載されていることがほとんどなので、不動産売却時に確認しておきましょう。
費用は固定資産税評価額の0.02％となっています。
司法書士に手続きを依頼した場合は、報酬も込みで30,000円から45,000円程度になります。
氏名変更登記
登記上の所有者が婚姻などで現在の氏名を変えることになった場合、氏名変更登記もおこなわなければなりません。
住所変更登記などと同様、不動産1つにつき1,000円の登録免許税がかかります。
おこなわないと手続きが完了しないので注意しましょう。
不動産売却時の登記の流れ
不動産会社に相談
登記の手続きをおこなう前に、まずは不動産会社に売却の相談をしに行きましょう。
不動産の状況や、築年数、どういった物件かなどを伝え、売却時の希望を伝えておきましょう。
物件の状態にもよりますが、できる限り希望に寄り添ってくれる会社を選び、納得のいく契約が進められるようにしておきましょう。
媒介契約を結ぶ
不動産会社を決めたら、その会社と媒介契約を結んでいきます。
媒介契約を結んでいくことで、不動産会社が買い手を探してくれて、そのあいだに自身は自身で手続きをおこなうことができるようになります。
買い手を探しているあいだに、抵当権の抹消の準備や、必要書類の準備をおこなっていきましょう。
抵当権抹消の流れ
不動産と媒介契約を結び、滞りがないようであれば、抵当権の抹消手続きをおこなっていきましょう。
抵当権の抹消はローンを借りている金融機関とやり取りをおこなっていきます。
まずはローンを借り入れている金融機関に、ローンの完済予定日を連絡しておきます。
このときにローンが返済しきれないなど、問題が起きそうであれば、その旨も事前に金融機関に伝えておきましょう。
完済予定日に無事返済が完了したら、その後は抵当権抹消登記を金融機関から受領します。
書類に必要事項を記入し、管轄している法務局へ書類を返送しましょう。
抹消登記が完了したら、登記識別情報や登記完了証を受け取って、抵当権の抹消は完了します。
所有権移転登記の流れ
所有権移転登記は、原則として売主と買主が共同でおこなわなければなりません。
休日は法務局が開いていないため、平日に手続きをおこなっていくことになります。
土日休みの方は事前に平日を休みにしておかなければならないので、職場に事前に伝えるなど、用意をしておきましょう。
代金決済が完了したあと、売主と買主の委任を受けた司法書士の方が必要書類を預かって、管轄している法務局へ行き手続きを進めていきます。
その際、売主側は司法書士に抵当権抹消で受け取った登記完了証を渡しておきましょう。
そして、売主と買主、お互いの印鑑証明書も渡し、固定資産の評価証明書も用意しておく必要があります。
評価証明書は、不動産の所在を管轄する役所で取得可能なので、事前に取得しておきましょう。
司法書士が手続きをおこなったあとは、登記識別情報と登記完了証を受け取ることになります。
情報に間違いがないかを確認しておきましょう。
司法書士に依頼しない場合
司法書士に依頼をせず、個人で手続きをおこなう場合、法務局へは自身で行く必要があります。
登記所にて、書類の不備がないかなども個人で確認しなくてはならないので、もしも自身でおこなう際には、専門知識をある程度つけてからおこなうようにしましょう。
また、所有権移転登記の申請をおこなったら、完了まではおよそ7日間から10日間ほどかかります。
まとめ
不動産売却時の登記は個人でおこなうことができ、個人でおこなえば依頼料も抑えることができます。
しかし、専門知識がいるうえに、ミスがあると時間も手間も増えてしまいます。
なるべく滞りなく契約を進めていきたいという方は、司法書士に依頼したほうが良いでしょう。
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