親の年齢や相続によって今まで住んでいた土地を売却することになった場合、今まで知るよしもなかった領域に踏み込む必要があるため情報の多さに混乱してしまうことも多いでしょう。
今回は土地売却において重要な境界確定測量とは一体何かを解説しつつ、概要や具体的に境界確定測量が必要なケース、費用相場はどうなっているのかも見ていきます。
まずは境界確定測量とは何かを理解するところからスタートしましょう。
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境界確定測量の概要
土地を売却するときにはさまざまなルールに則って行動する必要がありますが、そのなかでも意識すべきポイントはいくつかあります。
その一つが土地の境界を明確に定める境界確定測量です。
この境界確定測量の目的は「その土地の地形や面積を測定した測量図を作成し境界を確定させること」にあります。
境界確定測量は土地家屋調査士といった専門家とその境界によって隣接する所有者が立合い、境界点の確定以外に隣地所有者の合意も同時におこないます。
そのため、作成した測量図を正式なものにするには隣接地の所有者が署名と捺印をする必要があるのです。
現況測量とは何か
境界確定測量と似たような言葉に「現況測量」があります。
こちらはすでに存在している土地境界点をもとに境界を決定する方法です。
境界確定測量は行政の承認と隣地に住んでいる方の承認が必要な大がかりな作業になりますが、現況測量は測量士を雇って境界を測定してもらうだけなので作業そのものは境界確定測量と比較すると簡単になります。
まだまだ土地売却が先でとりあえずどの程度の土地の広さなのかを確認する場合におこなわれる測定方法なのです。
ただし、明確に境界が定まっていない状況で土地売却を検討している方は境界確定測量が求められます。
土地売却での境界確定測量とは何か？必要な場合について
境界確定測量が必要な場合その1「新たな建物建築」
土地の境界を明確にする必要がある場合の一つが、自分が住んでいる土地に建て替えする場面では必ず正確な測量図が必要になります。
新たに建替えをおこなうためには建築基準法において工事ができる状況にあるかどうかをはっきりさせる必要がありますが、このはっきりさせるための方法の一つが土地家屋調査士による確定測量になります。
新たな建物を建築する刻に土地の境界が曖昧なままだと隣地所有者とトラブルになってしまう可能性があり、これが土地の売買にも大きく関わってきます。
境界確定測量が必要な場合その2「土地売却」
土地を売却するには確定測量図が必須なので、確定測量が必要な場合になります。
登記簿の面積のみで売買契約に至ることもありましたが、現代の土地売却では境界確認書が求められることが多く必須作業になりました。
なぜなら、境界確定測量で作成された確定測量図がないと、土地を購入した人がその1で紹介したように建物を建てようとすると隣地所有者とトラブルになってしまうことがあるのです。
土地を購入する側の人もこういったトラブルを回避するために境界確定測量によって作成された測量図を求めてくるのです。
仮に土地売却の後に購入者側で隣地所有者とトラブルが発生してしまうと、購入者側にとって都合の悪い現実を隠していた土地売却したと判断されて「瑕疵担保責任」にされる危険性があります。
ポイントはこの「瑕疵」とは何かで、瑕疵とは何らかの売買においてその対象に何らかの不具合や欠陥があるため本来の性能が発揮できなかったり性能が損なわれてている状態を意味しています。
不動産の場合は建物や土地に何らかの欠陥があったと判断されたのです。
瑕疵担保責任が認められるかどうかの判断基準はその瑕疵に売主側が気がつけるかどうかであり、土地の境界線に関するトラブルは瑕疵担保責任にされる可能性が高くなっています。
境界確定測量が必要な場合その3「土地や建物の相続」
たとえ売却を検討していない人でも遺産相続が発生した場合には境界確定測量が必須となります。
土地を相続すると相続税が発生するのですが、この税金を明確なものにするために正確な土地の図面が求められるのです。
将来的に土地を継ぐため土地売却のお話に興味がない人でも、何らかの形で土地に関わることになる場合は土地の境界についてのお話と、境界確定測量の必要性を覚えておくと役立つ時がきます。
土地売却での境界確定測量とは何か？費用相場について
費用相場は30万円から80万円
土地売却での境界確定測量は必須となりますが、その土地の状況によってどのように測定するのかが大きく変わってくるため費用相場もぶれ幅が大きいです。
たとえば、隣接している土地が少なく公園などの管理する人が民間ではなく役所になっている土地と接していないため、民間同士の立ち会いで作業が進むようなケースだと費用相場も安くなり約30万円といった金額になるのです。
これが道路など役所の立会いが必要になり、さらに元々の土地が大きいため隣地所有者も多くなっている人はそれだけ手続きも煩雑なものとなってしまので費用が上乗せされるようになり約80万円といった金額になってしまいます。
このように測定する予定の土地がどのような状況にあるのかで費用相場が大きくずれてしまいますので、依頼するときは多めにお金を用意したほうが良いでしょう。
境界確定測量費用を予測するために
境界確定測量は費用相場から予測するのは幅があるためにあまり参考にならないと思ってしまう人も多いでしょう。
そんな人のために、境界確定測量費用を予測するための方法を記載します。
まず、土地の面積が大きければ大きいほど測量しなければいけない部分も多くなるので費用はかさみます。
そして、その土地が平らで計測しやすい場所なら時間も人もそこまで必要ありませんが、段差があり見通しの悪い土地だと測量するのに工夫が必要になるため費用もかさみます。
さらに、隣地所有者の数や種類にも注意が必要です。
隣地所有者が多ければ多いほど作業労力は増しますし、所有者が役所以外に会社や団体だと交渉がより難しくなるので費用はさらにかさむでしょう。
最後に意識しないといけないのが、自分たちが住んでいる地域性です。
住んでいる場所によっては役所が相手の交渉が必要になる境界確定測量だとその費用の一部を役所持ちにしてくれるところがあるのです。
また、共有地での立会いと境界の同意に関しても場所によって隔たりがあります。
一部地域では代表者の署名捺印を立会証明書にするだけで終わりなのに、他の地域では共有者全員分の署名捺印を立会証明書にしてもらう必要があるのです。
このように地域差によって作業内容が大きく異なってくるので、同じ依頼なのに住んでいる場所によって金額に差が出てきます。
これらを理解した上で費用相場などと照らし合わせて金額の予測をしていきましょう。
まとめ
今回は土地売却における境界確定測量とは何か、関係性を証明しつつ境界確定測量の概要と必要な場合を解説し、費用相場がどうなっているのかもまとめました。
土地が大きく隣地所有者が多いと境界確定測量もかなり大変な作業になり、時間もかかります。
特に公園や道路など役所も関わってくる大事になってしまうと必要書類も増えますので、ある程度の覚悟を持って挑まないといけないでしょう。
売却直前の作業開始では遅いので、売却予定がある方はできる限り早めに動いてください。
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