自然災害による倒壊や水害、火災の発生など訳あり物件にはさまざまなケースがあります。
なかでも過去に事件や事故などが起きている物件は、買い手もどんなに安くても少し躊躇してしまう部分です。
今回はそんな訳あり物件売却のコツ、物件売却方法や注意点についてご紹介します。
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巨大地震により大きな被害を受けたり、大型の台風で甚大な被害を受けたり、物件で事故、事件があったからといて売れないわけではありません。
これから物件購入するにあたってマイナスになる要因のほうが確かに多いので、売却の難易度は跳ね上がりますが、一定の需要はちゃんと存在します。
そんな訳あり物件、売却をすすめるならまずはその定義から把握しましょう。
訳あり物件の定義とは
訳あり物件についてはとくに明確な定義こそないものの、過去に事故や事件が起きたなどの欠点のある物件と同義語のような扱いがほとんどです。
敷地内で人が亡くなるような事故物件は、心理的な欠点があることから心理的瑕疵物件と呼ばれます。
訳あり物件は精神的な物だけではありません。
法的要因を満たしていないことで、土地に建物が建築できないケースや、再建築ができない場合は法的瑕疵物件と呼ばれます。
物件だけではなく、周辺環境に異臭、騒音、暴力団事務所が隣接しているなどの環境に問題がある場合は、環境的瑕疵物件となります。
これも、訳あり物件です。
過去の自然災害で浸水していたり、地盤沈下があったり、住宅が甚大な被害を受ける可能性があるのも訳あり物件と分類されます。
シロアリ被害なども訳あり物件として扱われますので、売却する物件に少しでも問題があると思ったら調べておきましょう。
訳あり物件には説明義務がありますので、説明漏れがないようにしましょう。
訳あり物件の売却方法について
訳あり物件を売却する場合は、訳ありの部分を先に解消しておくことが重要です。
事故物件のような心理的なものは難しいですが、クリーニングやリフォームをすることで見た目や機能性は全く問題無く使用できるようになります。
物理的瑕疵も同様に、欠点となる部分を工事で修繕してしまえば、通常の物件として売却することができます。
事故物件に関してはどうしても相場よりも価格が落ちてしまうという欠点がありますが、不動産会社を仲介して売却することで、多少は価格を維持できます。
事故物件の売却方法として重要なのは、事故物件の仲介、売却にある程度実績のある不動産会社を選ぶことです。
訳あり物件の需要
訳あり物件であっても、心理的瑕疵や周辺地域環境などは気にしないという方からすれば、安くて綺麗な物件です。
とくに心理的な部分にあたる事故物件は、それ自体を全く気にしないという購入者も居るほどです。
心理的な欠点以外は周辺環境が優れている、物件自体も綺麗、ということなら、買い手も現れやすくなります。
訳あり物件の売却のコツ
訳あり物件をいつまでも自分の手元においておくよりも、直ぐに売却してしまいたいということなら、売却のコツを掴みましょう。
住宅自体を綺麗にするのは勿論、物件によってはお金がかかっても更地にしてしまうという手もあります。
また、早く手放したいのなら相場よりも安く売ってしまうのも手段です。
クリーニングやリフォームを徹底する
事故物件だったり災害で住宅が汚れてしまったりといった場合は、クリーニングやリフォームを活用して住宅を綺麗にしてしまいます。
過去に何らかの事故や事件があったとしても、住宅さえ綺麗で立地条件が良ければ一定層の買い手は存在します。
そうした買い手の人の目に留まるように、ハウスクリーニングを入れて綺麗にしておいたり、リフォームで手直ししておいたりというのは効果的です。
相場より安く売りに出す
訳あり物件で購入してくれる理由は、やはり通常の物件と比較して安価だからというのが大きいです。
早く手放すコツとしては、相場より低くしておくと買い手がつきやすいです。
敷地内で人が亡くなった場合、事故物件に該当しない場合であっても査定に出せば10%から20%程度、相場より価格は下がります。
事故物件になれば30%、人が亡くなる事件のような心理的瑕疵が重たいものなら半額近く安くなることも多いです。
なかなか買い手が現れないのなら、こうして値引きするのも手段です。
訳あり物件を解体して更地として売却する
訳あり物件を解体して更地にすることで、物理的瑕疵や法的瑕疵を無くすことができます。
瑕疵が無くなることで、通常の土地として売却活動がおこなえます。
ただし、心理的瑕疵物件の場合、訳あり物件を解体しても心理的瑕疵が消えることはなく、説明する義務も残ります。
解体する前に起きた事故の内容を購入希望者に説明する義務があることに注意してください。
また、瑕疵物件を更地にするために、解体費用がかかることにも注意が必要です。
更地にすると「住宅用地の軽減特例」が適用されなくなり、固定資産税が6倍に増えてしまいます。
物件を解体する場合でも、売却が決まってから取り壊し工事をおこなうことをおすすめします。
訳あり物件を売却する上での注意点
訳あり物件の売却で幾つか注意点があります。
それは、その物件にどんな問題があるのかという事実をお伝えする告知義務です。
物件が抱える問題、リスク、マイナス面を伝えておかないと、あとあとトラブルになってしまいかねません。
さらに訳あり物件だからと極端に値引きをする必要もないので、相場はしっかりと把握しておくことが大切です。
告知義務とは
まずはこの告知義務についてです。
告知義務というのは、訳あり物件の瑕疵要因になっている部分を買主に告知する義務のことです。
事故物件のように事件、事故があったり、シロアリが出ているので駆除の必要があったり、こうした事実は必ず伝える必要があります。
もちろんこの告知は口頭だけではなく、書面の重要事項説明書や売買契約書に明記する必要があります。
住宅の瑕疵要因は買い手に大きな影響をあたえますので、購入する方も正確に把握できるようにしておく必要があります。
告知義務を守らないと発生するリスク
この告知義務を怠り、瑕疵要因があるにも関わらず黙っていれば、売却後であっても損害賠償が発生したり、売買契約の解約がされる場合もあります。
買い手側としては通常物件を購入したかったのに、事実を知らずに入居後に事故物件であると知ったのであれば、契約内容と異なります。
住宅購入はいくら値引きされていたとしても買い手にとっても大きな買い物です。
事実を捻じ曲げて伝えるようなことはせずに、どんなリスクや注意点があるのかを知ってもらいましょう。
訳ありだからといって極端に安価にする必要はない
訳あり物件、なかでも事故物件は必ず大幅な値引きをしないといけないというものではありません。
建設中の不慮の事故から、入居中の事件まで、細かく気にする方も居れば全く気にしないという方もいます。
告知義務さえ果たしていれば、買主が納得した金額で購入して貰えます。
事件や事故の内容を伝えたうえで、当人が気にしないのであれば全く値引きをしないというパターンもあります。
売れないだろうからと、最初から大幅に安くしてしまわないようにしましょう。
まとめ
リフォームやクリーニングといった住宅をより高額で売却するコツも忘れずに、物件の注意点も一緒に受け入れてくれる買い手を探しましょう。
訳あり物件を売却しようとしても、なかなか買い手がつかないという方は、弊社にお気軽にお問い合わせください。
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