家づくりに不向きとされる旗竿地（はたざおち）を上手に売却するには？

都心部の住宅地に多くみられる旗竿地は、特殊な形状により家を建てるには条件が悪いとされ、評価が高くつきません。
旗竿地ができる理由とともに、高く売れる旗竿地・なかなか売れない旗竿地の特徴や、スムーズに売却する方法にせまります。
旗竿地の売却を検討しているかたは、ぜひ参考にしてみてください。

なぜ家に不向き？売却しにくい旗竿地の特徴とは

土地には、整形地というきれいな正方形や長方形の土地と、それ以外の不整形地があります。
今回取り上げる旗竿地は不整形地にあたります。
旗竿地の特徴と、旗竿地ができる理由についてみていきましょう。

旗竿地の特徴

旗竿地は、道路に接する面から細長く続く土地の先にまとまった敷地がある土地です。
竿の先に旗がついているように見えることが名前の由来です。
その他に、袋地（ふくろじ）、路地状敷地（ろじじょうしきち）、敷地延長の土地、敷延（しきえん）、専通（せんつう）とも呼ばれます。
旗竿地は、周りが住宅や建物に囲まれることが多く、プライバシーを守ること・日当たりや風通しを確保することに設計の工夫が必要です。

旗竿地ができる理由

なぜ特殊な形状の旗竿地ができるか解説していきます。
たとえば、70坪の大きな土地を不動産会社が買取したとします。
そのままでも売れなくはありませんが、30坪程度の使いやすい土地のほうが需要があるので、不動産会社は2つに分けて販売することが一般的です。
1つの土地を2つに分ける場合、建築基準法の「都市計画区域にて、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接道していなければならない」というルールに則る必要があります。
間口が広い土地であれば、それぞれ整形地に分割することができますが、間口が狭い土地は、縦に分けると細長くなってしまいどちらも使い勝手が悪くなります。
そこで、2m以上の間口を残した細長い土地と奥に住居を建てる土地を繋げた旗竿地と、整形地の2つの土地がうまれるというわけです。
旗竿地は敷地評価が高い都市の住宅地や、家が密集している地域に多く存在します。

「家づくりに向く旗竿地」と「売れない旗竿地」の特徴とは

旗竿地は周辺の土地と比較して評価が低くなり、相場より土地価格が安くなる傾向があります。
しかし、一定の条件をクリアすることで高く売れる旗竿地は存在します。
高く売れる旗竿地と売却がむずかしい旗竿地の特徴についてみていきましょう。

旗竿地はどうして売れない？売却価格が低くなる理由

まずは、旗竿地の売却価格が低くなる理由を解説します。
旗竿地は特殊な形状のため、土地の利用方法や設計に制限があることがデメリットです。
間口から続く竿の土地の有効活用は難しく、土地利用が制限されます。
同じ面積でも整形地に比べると、デッドスペースが多く、実質利用できる面積が少ないことが評価を下げる要因です。
また、竿部分の幅が狭く重機が入らない場合は、建物の解体や資材の運搬を人の手でおこなうことになり建設費用が多くかかることも不安視されます。
旗竿地の扱いは特殊で敬遠されるため需要は少なく、売却価格は下がります。

高く売れる旗竿地の特徴とは

間口の幅が広い
旗竿地の間口が接している竿部分の幅が広い場合は、土地を有効活用でき好条件になります。
具体的には3m以上あると駐車場と歩行スペースを無理なく確保できます。
また、幅にゆとりがあれば工事に重機が使えるため、建設コストが余分に発生する心配がありません。

土地の資産価値が高い
いびつな形状で敬遠される旗竿地ですが、立地条件によっては高い評価が期待できます。
なぜなら土地の売却価格は、広さ・形の使いやすさ・立地条件など総合的に判断されるので、特殊な形でも立地条件でカバーできるため需要が見込めます。
駅や商業施設が充実している環境や、治安や教育環境が良い人気エリアであれば、好条件で売却できる可能性は十分にあるでしょう。

日当たりと風通しが良い
旗竿地は住宅が密集している地域にあることが多く、日当たりや風通しの悪さが心配されます。
周辺の建物の状況で風通しが良く、採光が取れる土地は高い評価がつきます。

なかなか売れない旗竿地の特徴とは

再建築不可の旗竿地
もっとも売れないとされる旗竿地は、再建築不可の土地です。
旗竿地が「接道する間口が2m」「接している道幅4m」の条件を満たしていない場合は、売却が難航するでしょう。
昔の法律では住宅の建築が認められていたため現在家が建っているところも多くありますが、現在建っている家を壊すと再建築することはできません。
「セットバック」という方法を使うことで住居の建築は可能ですが、土地の一部を「みなし道路」にすることが条件になり、活用できる土地がさらに小さくなり好まれません。

間口が私道である
旗竿地は区画整理の関係で、土地によって間口が私道や共有名義の土地になっているケースがあります。
要するに、敷地を出入りするときに、私道を通る必要があるということです。
将来、私道の所有者に立ち入ることを拒否される可能性や、インフラの整備などの費用負担トラブルの懸念など、間口が私道であることは良い条件とは言えません。
土地に制限がかかる可能性を危惧し、資産価値が下がります。

家に不向きな旗竿地をスムーズに売却する方法とは

旗竿地のなかには高く売れる好条件の土地と、売却が難しい土地があることを説明しました。
まずはご自身が所有している土地が高く売れる旗竿地の条件に当てはまるかチェックしてみましょう。
旗竿地は形状の特性上、相場価格より低くなることから、掘り出し物として買い手が見つかる可能性があります。
しかしながら、好条件以上にデメリットが多く売却が難航することもあるでしょう。
「お得だと思って購入したけれど、売却が大変」とお悩みの方も多いかもしれません。
売却に苦戦している場合は、以下の方法をおすすめします。

隣家への売却

所有している旗竿地が隣接している隣人への売却はスムーズな方法のひとつです。
隣家が庭や駐車場としての利用や増設のために土地の購入を希望している場合、需要と供給が一致します。
旗竿地のデメリットの間口の狭さも解消でき、土地の有効利用ができるでしょう。
もし、どちらの土地も再建築不可の土地であれば、2つの土地を合わせることでお互いにメリットが生じます。

買取業者への売却

旗竿地をもっともスムーズに売却する方法として、買取業者への売却をご提案します。
土地の開発に長けている買取業者ならではの視点で価値付けしてくれるので、相談してみると思いもよらぬ評価がつく可能性があります。
一般的な住宅には不向きな土地であっても、アパート経営や駐車場、トランクルームなど有効に活用できるかもしれません。
買取業者をおすすめする理由はもうひとつあります。
買取業者であれば、スピード感を持って土地の売買を進めてくれるため、一般的に売れないとされる旗竿地の売却に向いているといえます。
持て余している土地は、有益な資産とは言えません。
なぜなら土地は所有しているだけで、固定資産税や維持費を支払わなくてはならないからです。
費用面だけではなくメンテナンスをするために時間や労力も要します。
「いつか売ろう」と考えているものの、買い手が見つからず所有したまま長い年月が経ってしまっている方も多いでしょう。

まとめ

家を建てるには不向きとされる旗竿地の売却方法について解説しました。
旗竿地にも、高評価の土地と売れない特徴を持つ土地があります。
買い手を見つけるのに時間がかかりそうな旗竿地は業者に買取してもらうのもひとつの手です。
所有している土地が負の資産になっていないか、一度確認し、「今」行動にうつしましょう！