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個人で不動産売却は可能?個人売却のメリットとデメリット

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個人で不動産売却は可能?個人売却のメリットとデメリット

個人で不動産売却は可能?個人売却のメリットとデメリット

所有している不動産を、不動産会社を通さずに売却したいと考える方は少なくありません。
「相手が親戚だから」「手数料を払いたくないから」といった理由があるようです。
不動産売却は、個人でおこなうことに法的な問題はありません。
しかし、メリット・デメリットを熟知したうえで判断することをおすすめします。
この記事では、不動産売却を個人でしたい方に向けて、どのような流れでおこなうのか、どのようなメリット・デメリットがあるのかを紹介します。

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不動産売却を個人でおこなう流れ

不動産売却を個人でおこなう流れ

不動産売却を個人でおこなうときには、以下のような流れになります。

●1. 売却したい不動産の相場確認
●2. 必要書類の準備
●3. 売却価格の確定
●4. 売却相手の決定
●5. 契約の締結
●6. 引き渡し


流れを詳しく見てみましょう。

1. 売却したい不動産の相場確認

不動産売却の流れは、まず売却予定の不動産の相場を確認することからスタートします。
基本的に不動産を通さず家や土地を売却するときには、自分の好きな価格で売っても問題ありません。
しかし、相場からかけ離れて高ければ買い手を見つけられなくなりますし、反対に安すぎると贈与とみなされ贈与税が発生する可能性があります。
相場を確認する方法としては、インターネットの一括査定サイトを活用するのが手軽です。
もしくは、国税庁が定めている路線価格を参考にするとよいでしょう。

2. 資料の準備

個人での不動産売却においては、以下の3点を資料として用意しておくと流れがスムーズです。

●登記簿謄本
●固定資産税評価額証明書
●公図


上記は対象不動産を管轄している法務局で入手できます。
売却する不動産が、建物と土地の両方であるなら、登記簿謄本と固定資産税評価額証明書についてはそれぞれ用意するようにしてください。

3. 売却価格の確定

調べた相場を参考にして、売却価格を確定します。
不動産取引を個人間でおこなう場合、売却相手があらかじめ確定していることも多いでしょう。
その場合、売却価格を相場とかけ離れて安くしてしまうと、贈与とみなされるため注意が必要です。
売却相手をこれから探すときには、相場より少し高値に売却価格を設定しておくのがおすすめです。
不動産売却は、値引き交渉されることがほとんどなので、値引き後に本当の希望価格になるようにしておくと、相手も自分も満足のいく取引になります。

4. 売却相手の決定

売却相手があらかじめ決まっていないケースでは、現地を一緒に見にいく、価格交渉に応じるなどの対応をしたうえで、最終的な売却相手を決定します。

5. 契約の締結

売却価格と相手が決まったら、売買契約を締結します。
相手が親族であったり、親しい知人であったりしても、契約書は必ず作成するようにしましょう。
現時点でどれだけ関係が良好であっても、先のことはわかりません。
口約束でいろいろな取り決めをしてしまうと、のちのちトラブルに発展する可能性が高くなります。

6. 引き渡し

契約が完了したら、代金を受け取って物件を引き渡し、取引は終了です。

不動産売却を個人でおこなうメリット

不動産売却を個人でおこなうメリット

不動産売却を個人でおこなうと、以下の2つのメリットがあります。

●仲介手数料がかからない
●契約の条件や売却価格を自由に決められる


内容を詳しく見てみましょう。

仲介手数料がかからない

個人で不動産売却をおこなうと、不動産会社を利用すると発生する仲介手数料が不要になるのがメリットです。
仲介手数料は、以下の金額が発生します。

●200万円以下:取引物件価格(税抜)×5%+消費税
●200万円~400万円以下:取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
●400万円超:取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税


たとえば売却価格が2,500万円だった場合には、
2,500万円×3%+6万円=81万円+消費税で、89万1千円が仲介手数料になります。
個人で売却した場合、90万近くを節約できることは大きなメリットです。

契約の条件や売却価格を自由に決められる

個人の不動産売却では、契約条件や売却価格を自由に決められることもメリットです。
不動産会社に仲介を依頼するケースでは、基本的に知識とノウハウのある不動産会社が主導して取引の詳細を煮詰めていくのが一般的な流れです。
その点個人での売却なら、売主が自由に条件や価格を設定して売りに出すことが可能です。
売主主導で取引を進めたいときには、不動産会社を挟まないほうが自由度は高いといえるでしょう。

不動産売却を個人でおこなうデメリット

不動産売却を個人でおこなうデメリット

仲介手数料がかからない、取引を売主主導で進められるなどメリットの多い個人での不動産売却ですが、以下のようなデメリットもあります。

●住宅ローンが組みづらい
●当事者間のトラブルが発生しやすい
●売買契約書など専門書類の作成が難しい


それぞれ詳しく紹介していきます。

個人間売買だと住宅ローンが組みづらい

不動産の売却を個人でおこなった場合でも、不動産は高額になるので、買主は住宅ローンを組むことが多いのではないでしょうか。
しかし、不動産会社を使わない取引は、住宅ローンの対象とされないことがほとんどです。
住宅ローンの審査を受けるときには、売買契約書や重要事項説明書などが必要になります。
なかでも不動産の状態を正確に記す必要がある重要事項説明書については、宅地建物取引士以外が作成したものは、正式書類とされません。
売主と買主が共謀して、住宅ローンを不正利用する可能性も考えられます。
そのような事態を避けるためにも、個人間売買の住宅ローンが認められることはほとんどないのです。
住宅の購入時にローンが使えないことは、買主にとっては大きなデメリットになるでしょう。

当事者間のトラブルが発生しやすい

当事者間のトラブルが発生しやすいことも、個人での不動産売却のデメリットです。
一般の取引では、売主と買主の間には不動産会社が「仲介役」として入っていて、それぞれ個別に対応し、直接交渉することはありません。
知識豊富な不動産会社が公正な立場から意見やアドバイスをしてくれるので、納得しやすく話もまとまりやすくなります。
対して売主と買主で直接話を進めるケースでは、お互いがそれぞれの希望を主張しがちです。
双方に専門知識がなければ、なおさら話は難航してしまうでしょう。

売買契約書など専門書類の作成が難しい

個人で家や土地を売却するのは、売買契約書など専門書類の作成が難しいこともデメリットです。
個人間でのトラブルを避けるためには、売買契約書や重要事項説明書などを作成することが重要です。
不動産は場合によっては数千万もの大金が発生する取引なので、口頭のみでの取引は確実に避けなければなりません。
しかし、そういった書類を作るには、不動産取引に関する高度な専門知識が必要です。
書類を作成したものの、不備があって効力を発揮しなければ、実際にトラブルが起こったときに役に立ちません。
将来的なトラブルの不安を持たないためには、個人間売買であっても、不動産会社に仲介を依頼することを検討するのがおすすめです。

まとめ

個人での不動産売却は違法ではなく、仲介手数料が不要になる、取引の内容を自由に決められるといったメリットがあります。
しかし、たとえ親しい間柄であっても、トラブルはつきものです。
口頭のみでの取引は避け、きちんと契約書などの書類を用意するようにしましょう。
将来的なトラブルの不安をなくしたい、住宅ローンも組めるようにしたい場合には、親戚間での取引であっても、不動産会社に仲介を依頼することを検討するようにしてください。

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