不動産売却における税金がいくらくらいか解説

現在不動産売却を検討していて、なににいくら税金がかかるのか、把握したいと思っている方もいらっしゃるでしょう。
ここでは、不動産売却の際、どのような税金がいくらかかってくるのかについて解説していきますので、ぜひ参考にしていただければ幸いです。

不動産売却の税金の計算方法でいくらになるか

まずは、不動産売却で実際に出てくる売却益の計算方法について解説していきます。
不動産売却益は、課税譲渡所得とも言われており、課税譲渡所得の計算方法は以下のとおりになります。
課税譲渡所得＝売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除
取得費というのは物件を売却する際にかかった各種費用のことを言います。
物件を購入した費用以外も対象となっているので、予想外に高くなる可能性もある費用になります。
売却活動で発生した費用を譲渡費用と言います。
仲介手数料や立ち退き料がこれに該当します。
売却したら必ずかかる税金としては、印紙税、登録免許税、利益が出た場合には譲渡所得税がかかってきます。
印紙税は1,000万円以上5,000万円未満で売れると、4万円程度かかってきます。
登録免許税は不動産の価格×2%で計算することができます。
譲渡所得税に関しては、不動産売却益×税率(所得税+住民税+復興特別所得税の各種税率)で計算することができます。
所得税率は、物件をもっていた期間によって変動します。
一般的には、物件は5年以上もっていたほうがよく、5年以下で手放す場合は、短期譲渡所得といって税率は39.63%となります。
それに対し、5年以上保有していた場合は、長期譲渡所得といって、税率が20.315%となります。

不動産売却の税金の対策でいくらになるのか

これらの不動産売却時の税金は、もちろん対策によって減らすことが可能になります。
いくらくらい減るのかと、対策の方法について解説していきます。

特例や特別控除を活用していく

特例や特別控除を利用することで、税金対策とすることができます。
勝手に適用されるわけではなく、該当する控除に申請する必要があるので、該当するものがないか確認していきましょう。
まずは、マイホーム売却時の3,000万円の特別控除というものがあります。
マイホームという限定があるので、自宅のみになりますが、居住しなくなってから3年間という条件があるので注意しましょう。
条件を満たしたうえで確定申告をおこなうことで特別控除を受けることができるので、ぜひ活用していきましょう。

10年を超えて所有した場合の軽減税率の特例

所有していた期間が10年を超えていた場合、長期譲渡所得の税率がさらに軽減されることとなります。
しかもこれはマイホーム売却時の3,000万円の特別控除と併用することができるので、大きな対策が期待できます。
計算方法としては、6,000万円以上で売れた場合、6,000万円以下の部分に14.21%の軽減、6,000万円以上の部分に20.315%の軽減が加わります。
こちらに関しても、居住しなくなってから3年間という期限がもうけられているので、注意しておきましょう。

相続した空き家を売却する際の3,000万円の特別控除

物件が住んでいたものではなく、相続して手に入れたものだとしても、特別控除を受けることができるようになります。
相続したあとに空き家になる予定であることと、令和5年12月31日までに売却した物件が対象になります。
いずれにしても、大きな控除を受けることができる対策となっているので、しっかりと把握し、控除を受けておいたほうが良いでしょう。

不動産売却でいくら税金対策をするかの注意点

不動産売却をするうえで、注意点も存在しています。
この注意点を確認しておかないと、不要なお金を使ってしまうことにもなるので、しっかりと確認しておきましょう。

仲介手数料について

不動産を売却するときには、不動産会社を経由していた場合、仲介手数料というものを支払う必要があります。
不動産会社にも経営がありますから、この仲介手数料をしはらわなければならないという注意点があります。

2つの仲介方法

不動産会社の仲介方法には2つの種類があります。
まず1つは片手仲介というものです。
片手仲介とは、売主、買主にそれぞれ仲介会社がつく仲介方法になります。
片手仲介の場合、どちらか一方の会社が仲介手数料を取るという形になっています。
もう1つは両手仲介というものになります。
両手仲介は、売主と買主に同じ仲介会社がつく仲介方法になります。
この仲介方法の場合、両方から仲介手数料を受け取ることになるので、どちらかの仲介手数料を抑えるということができるようになります。

仲介手数料の上限

仲介手数料には上限が決まっていますので、そちらも解説していきます。
1,000万円で売れた場合は上限39万6,000円、2,000万円で売れた場合は上限72万6,000円、3,000万円で売れた場合は上限105万6,000円、4,000万円で売れた場合は上限138万6,000円、5,000万円で売れた場合は上限171万6,000円、といった具合になります。
計算式にして表すと、売買価格の約3%+6万円+消費税が仲介手数料の上限となります。

仲介手数料が無料になるケースがある

注意点として、仲介手数料が無料になるケースがあります。
仲介手数料が無料になるケースとして、まず両手仲介があげられます。
両手仲介は売主と買主どちらからも手数料を受け取ることができる方法となっておりますが、かならずしも両者から受け取らなくてはならないという決まりはありません。
そのため売るときに売主のほうだけ手数料を取らないという方法も取れるのです。
会社側としても、手数料を取らない会社という良い評判に繋がるので、悪い条件にはならなくなります。
また、最近の不動産会社はコストカットに力を注いでいるケースが多いです。
というのも、チラシなどに割いていたコストをネット媒体に変えることで抑えたり、人件費を抑えたりすることによって、コストを減らしているのです。
そうすることで仲介手数料を減らしても利益が出るような工夫をしている場合があるので、仲介手数料の交渉はしておいたほうが良いでしょう。
また、不動産売却の価格が高価だった場合はチャンスを考えておいたほうが良いでしょう。
というのも、高額な物件であればあるほど、手数料の上限も上がってくるということを先ほど説明しました。
手数料を上限まで取るということはほとんどなく、高額な物件である以上、会社側も丁寧な対応をしてくれるようになり、手数料の割引にも応じてくれやすくなります。
もともとが高い手数料ではありますが、ほとんど無料同然にすることも可能なので、しっかりと交渉していきましょう。

まとめ

ここまで、不動産売却の際の税金がいくらくらいになるかと、その計算方法、税金の種類や注意点などについて解説してきました。
不動産売却というのは大きなお金が動くので、用意するものや時間も大量に必要になってきますし、慎重さも必要になってきます。
そのため、事前準備が欠かせない物になっていますので、まずは不動産会社をしっかりと見つけることが重要になってきます。
親身になって対応してくれるか、迅速な対応をしてくれるかなどを見極め、そのうえで手数料の交渉もしてくれるかなどを見ていきましょう。