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不動産売却における按分とは?具体的な方法と注意点を解説

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不動産売却における按分とは?具体的な方法と注意点を解説

不動産売却における按分とは?具体的な方法と注意点を解説

一般的に不動産の売却は日常的におこなうものではありません。
そのため聞きなれない言葉が飛び交い、戸惑ってしまうことがあります。
その中に「按分(あんぶん)」という用語があるのですが、詳しく知らないという人もいらっしゃるでしょう。
では按分とは具体的にどのようなものなのでしょうか?
今回は家の売却を検討している人に向け、不動産売却における按分の方法や注意点をお伝えします。

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不動産売却するなら知っておきたい按分とは?

不動産売却するなら知っておきたい按分とは?

まずは不動産売却で知っておきたい按分とは、どのようなものなのか詳しく見ていきましょう。
按分とは、土地と建物の価格を区別することです。
不動産を売却する際、一般的には土地と建物をセットで売り出し、価格も総額を表記します。
中古物件が掲載されているチラシやポータルサイトを見ても、「土地〇〇円、建物〇〇円」と別々に表記されているケースはほとんどないでしょう。
しかしそのような表記の場合、総額しかわからなくなってしまいます。
そのため売るときは土地と建物、それぞれの価格を明確にしておかなければなりません。
はじめから価格がわかっていればいいのですが、わからない場合は按分してそれぞれの価格を算出します。

なぜ按分が必要なのか

なぜ按分が必要なのかというと、消費税を計算する必要があるからです。
不動産を売却すると、売主は売却利益に応じた消費税を支払わなくてはなりません。
「単純に売れた金額で算出すればいいのでは?」と思う人もいらっしゃいますが、実は消費税が課税されるのは建物部分のみです。
消費税とはその名のとおり、消費(経年劣化)していくものに対して発生するので、築年数の経過とともに資産価値が減少する建物は課税対象になります。
その一方、土地は長年所有していても経年劣化しにくい資産です。
「消費するものではない不動産」という位置付けなので、売却しても消費税は課税されません。
按分は、消費税がかかる建物とかからない土地をしっかり区別し、消費税の金額を明確にするためにおこなうものです。
土地と建物それぞれの価格がわからない場合は、売却前に按分を実施し、価格を明確にしておきましょう。

不動産売却における按分の方法とは?

不動産売却における按分の方法とは?

では不動産売却で按分が必要になったとき、どのような方法でおこなえばいいのでしょうか?
複数の方法があるので、それぞれ詳しく見ていきましょう。

売主と買主で決める

按分の方法としてまずあげられるのは、売主と買主など、売却に関わる人たちで話し合うことです。
按分の方法には法的な縛りがないため、「このように実施する」という定義もありません。
そのため売主と買主、お互いが納得すればどのように決定してもOKです。
たとえば当事者が身内同士の場合、話し合いで決めるのはむずかしくないでしょう。
仲の良い友人同士の場合も、スムーズに話が進むのではないでしょうか?
売主と買主、お互いに信頼関係があれば、話し合いだけで按分することも可能です。
ただしあとでトラブルにならないよう、よく相談した上で決めてください。

固定資産税評価額で決める

固定資産税評価額で決めるのも、1つの方法です。
固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するためのベース(評価額)のことで、一般的には路線価を利用して算出されます。
土地と建物を区別した上で、それぞれの価格を割り出せるので、按分する際はこの方法を利用する人が多いです。
また固定資産税評価額は決まった計算方法で算出されるため、価格が曖昧になりにくいのがメリットです。
売主と買主、どちらかが損することなく平等に評価されるのが、固定資産税評価額による按分方法です。
ちなみにこの方法は国税庁なども推奨しています。
主観的な判断で決めるより、客観的なデータに基づいたものを参考にしたほうがお互いに納得できるかもしれません。
そのため、知らない人に売る場合や引き渡し後のトラブルを防ぎたい場合は、固定資産税評価額で決めるのがおすすめです。

不動産鑑定士に依頼する

不動産鑑定士に依頼するのも1つの方法です。
鑑定や評価のプロである不動産鑑定士に、土地と建物を専門的な目線で評価してもらいます。
土地と建物の状態を専門家の立場で細かくチェックしてくれるので、信頼性や説得力があるのがメリットです。
売主と買主で話し合う方法の場合、偏りが出て公平性に欠けてしまうことがあります。
専門家なら正しく評価してくれるので、按分に不安がある人や不動産の売却が初めての人は、不動産鑑定士への依頼を検討してみてください。
ただし専門家に依頼すると費用が発生するので注意してください。

不動産売却で按分する際の注意点

不動産売却で按分する際の注意点

最後に不動産売却で按分する際の注意点を見ていきましょう。
不動産という大きなお金が動く取引は、トラブルに発展するケースが少なくありません。
そのため注意点をあらかじめおさえておき、スムーズな取引をおこなってください。

売主と買主、両者が納得した方法で決める

注意点としてまずあげられるのが、売主と買主、両者が納得した方法で決めるという点です。
土地と建物、どちらの割合が高くなるかによって、売主と買主それぞれが得る利益が異なります。
先述したとおり、不動産を売却するとき建物には消費税が課税されますが、土地は非課税です。
そのため売主の立場で考えると、「建物の割合をできるだけ少なくし、税金負担を回避したい」と思うのではないでしょうか?
しかし買主側は建物の割合が多いほどメリットがあります。
不動産の購入時、買主は消費税を売主に支払うのですが、支払った分は後日控除されるからです。
支払った消費税が多ければ、その分控除される金額も増えることになります。
そのため買主は「建物の割合を増やし、還付金を多くもらいたい」と考えるかもしれません。
このように土地と建物の割合がどのようになるかによって、メリットの生じ方に差が生まれます。
按分の仕方によってはどちらか一方が不利になることもあり、慎重に進める必要があるでしょう。
売主と買主、両者が納得した方法で按分するのがポイントです。

減価償却費に影響が出る可能性がある

買主の減価償却費に影響が出る可能性があるのも、注意点の1つです。
また建物の金額によっては、減価償却費も適正でないと判断されることがあります。
そのため極端に高くしたり安くしたりせず、適正価格で按分してください。

どちらか一方が腑に落ちない場合は契約しない

按分は売主と買主、両者のメリットや着眼点がそれぞれ異なります。
そのためトラブルになりがちなのが注意点です。
売主にとって好条件であっても、買主にとっては不利な取引になるかもしれませんし、その逆も考えられます。
どちらか一方が腑に落ちないまま契約してしまうと、後々トラブルに発展する可能性が高いでしょう。
そのためお互いが満足できる取引ができるよう、どちらかが納得していない場合は契約しないのが得策です。
もし円滑に進まない場合は、不動産鑑定士などの専門家を交えての話し合いを検討してみてください。

まとめ

今回は不動産売却における按分にスポットを当て、実施方法や注意点を詳しくお伝えしました。
按分とは土地と建物の割合を明確にし、売主と買主、両者が納得できる取引をおこなうためのものです。
今回お伝えした内容を参考にしていただき、どちらか一方が損しないよう、気持ちの良い取引をおこなってください。

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