ライフステージのさまざまなタイミングで、住宅の売却を考えることがあります。
そんなとき、「できれば子どもに譲りたい」と考えることは決して不思議ではありません。
今回は、親が子どもに住宅を売却するメリットデメリットを、注意点とあわせて解説します。
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まずは、親が子どもに住宅を売却するメリットを4つご紹介します。
愛着のある家を子どもに守ってもらえる
親が子どもに家を売却する最大のメリットは、大切な家を子どもに守っていってもらえることです。
長年住んだ愛着のある家を手放すことを、つらいと感じる人は少なくありません。
結婚、子育てをしてきた家ならなおさらではないでしょうか。
そんな場合は、子どもに売却して住んでもらえれば他人の手に渡らずにすみます。
子どもも自身が育った思い出のある家に住めることを、喜ぶ人も多いでしょう。
生前に名義変更できる
家を子どもに売却することで、生前に名義を変更できることもあげられます。
売却することにより、所有権の移転登記がおこなわれるため、法的に持ち主が子どもに移ったことが明確になります。
住宅は土地と違い、「分割」できないので、相続でもめることが少なくありません。
生前に名義変更までしていれば、死後に誰が・どのように住宅を相続するか、もめる心配がなくなります。
贈与するよりも税率が低い
親が子どもに住宅を譲るときには、売却ではなく「贈与」という形を取ることもできます。
売却ではなく贈与にすると、子どもが購入資金を用意しなくていいメリットがあります。
ただし、贈与は売却よりも税率が高く設定されていて、税額負担が大きくなってしまいがちです。
そのため売却したほうが、メリットを得られるケースもあるのです。
支払いや引越しなどの条件を柔軟に決められる
一般的な不動産売買では、契約時に手付金を、引き渡しの決済時に残代金を一括で支払わなければなりません。
しかし、親が子どもに住宅を売却するときには、住宅ローンを完済しているなら代金の支払いを分割にすることが可能です。
ただしそのケースでは、分割払いにする元金に対してきちんと利息を取らないと、利息分が「みなし贈与」とされる恐れがあるため注意が必要です。
また、親子間の売買であれば、名義の移転のみ契約に従い所定どおりおこなっておけば、物件自体の引き渡しについては話しあってゆっくり決められます。
親が子どもに住宅を売却するデメリット
それでは反対に、親が子どもに住宅を売却するデメリットにはどのようなものがあるのか、4つご紹介していきます。
取り扱っている不動産会社が少ない
一般的に不動産の売却は、第三者に対しておこなわれるものであり、親子間での取引は頻繁にはありません。
そのため仲介をしてくれる不動産会社を見つけるのに手間がかかる場合があることがデメリットです。
みなし贈与とされる可能性がある
親子間での住宅の売買は、売却価格が低くなる傾向にあります。
第三者に売るのであれば、「できるだけ高く売ろう」と考えますが、親が子どもに売却するときには「できるだけ安くしてあげたい」と思うためです。
しかし通常の相場よりも明らかに安い価格で売却した場合、「みなし贈与」と判断されて贈与税が課される可能性があります。
みなし贈与とは、当事者間では売買のつもりでいても、実際には贈与であるとみなされることを指します。
たとえば相場であれば3,000万円で取引される不動産を、自分の子どもだからと1,000万円で売却したと仮定しましょう。
この場合、子どもは通常の手段で同じ不動産を購入するより、2,000万円得したことになります。
しかし法律ではこの2,000万円はみなし贈与とされ、贈与税の支払いを求められます。
親から子どもへの3,000万円以下の贈与税率は45%(控除額265万円)なので、この場合約780万円もの贈与税がかかることになるのです。
住宅ローンの審査が厳しい
親から子どもに住宅を売却するときに、子どもが住宅ローンを利用しようとしても、審査が厳しく通らない可能性が高いこともデメリットです。
多くの金融機関は、親族間の不動産売買に対する住宅ローンの適用を認めていません。
それはほかの推定相続人ともめていて、相続財産から外す目的があるのでは、あるいは住宅ローンとして借りておきながら、ほかの目的に利用するのでは、といったさまざまな憶測が働くためです。
純粋に親子間売買であっても、金融機関としては可能な限りリスクを避けたく、審査に進んだとしても適用するのには消極的になります。
住宅ローンが利用できなければ、子どもが現金を用意する、親子間で分割支払いにするといった方法を考える必要があるでしょう。
各種控除が適用されない可能性がある
不動産を売買するときには、さまざまな控除が用意されています。
たとえばマイホームを売ったときには、譲渡益から3,000万円控除できる「3,000万円特別控除」などを利用できます。
しかしこういった控除は、親子や夫婦などは例外としているケースがほとんどです。
親子間の不動産売買では、税制上の優遇措置を受けられない可能性が高くなることは、認識しておきましょう。
親が子どもに住宅を売却する際の注意点
それでは最後に、親が子どもに住宅を売却する際の注意点を3つ解説します。
親子間でも売買契約を締結する
親から子どもに住宅を売却するときでも、口約束ではなくきちんと売買契約書を交わすことが大切です。
今は良好な関係であっても、これから何があるかはわかりません。
「親子で契約書なんて」と思いがちですが、契約書は今後の関係を良好に保つためにこそ必要なものなのです。
契約書と同時に、重要事項説明書を作成することもおすすめします。
のちのちのトラブルを防ぐなら、不動産会社に仲介を依頼したうえで書類を作成してもらうといいでしょう。
親が認知症となる前に売買する
親子間で不動産売買をしようと考えたとき、親が認知症になっているとかなり難しくなることも注意点です。
不動産売買は法律行為であるため、意思能力がない認知症の人は取引ができないためです。
成年後見といった制度を利用するにも、家庭裁判所の許可が必要で、そもそも売買の当事者たる子どもは代理人とはなれません。
親が認知症になると事実上売買はできなくなると考え、売買するのであれば早めにおこなうようにしましょう。
みなし贈与とされない対策をする
親子間での売買は価格が安く設定されがちで、みなし贈与とされる恐れがあるとご紹介しました。
みなし贈与とされないためには、適正な価格設定をおこなうなど対策が必要です。
一般的には、不動産業者による査定価格や不動産鑑定価格で売買する、路線価を1.25倍するなどし、適正価格で売却すれば問題ないとされています。
路線価をもとにする場合には、路線価が時価から大きくかけ離れていないことが前提となる点には注意しましょう。
ほかの相続人から同意を得る
相続対策として生前に売却を検討するのであれば、ほかの相続人に対して説明し、同意をとっておくことも注意点のひとつです。
相続人全員の仲がよくても、いざ相続となった場合にすでに家が1人の手に渡っていることがわかれば、不満を持つ人が現れないとも限りません。
「売買は無効だ」と主張されると大きなトラブルに発展する可能性も考えられます。
対象住宅に複数の推定相続人がいるなら、全員の同意を得られるとベストですが、せめて話だけはとおしておくことをおすすめします。
まとめ
長年住んだ大切なマイホームに、子どもが住んでくれたらうれしいものです。
しかし親から子どもに不動産を売却するときでも、適正な相場価格を適用しないとみなし贈与とされて贈与税が発生する点には注意しましょう。
また相続時のトラブルを防ぐつもりが、かえって問題が大きくなることも考えられます。
きちんと適正価格で売買したことを示すためにも、不動産会社をとおして契約書などの書類を作成しておくのが無難です。
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