共有名義の不動産を売却するには？トラブルを避けて賢く売ろう

相続した土地や夫婦で購入した住宅など、共有名義の不動産を所有している人は少なくないでしょう。
共有名義で不動産を所有していると、不動産の方向性の相違で共有者とトラブルになることはよくあります。
この記事では、共有名義の性質や不動産に対して実行可能な範囲、売却する方法など必要な知識を解説します。

共有名義とは

共有名義とは、1つの不動産を何人かの名義人によって所有し登記されていることをいいます。
反対に、1つの不動産を1人で所有していることを単独名義といいます。
たとえば、夫婦で住宅や土地を購入した際に夫と妻がそれぞれローンを組み出資する場合は共有名義となります。
また、親の不動産を兄弟姉妹で相続する場合や、もともと共有名義の不動産を相続した場合は共有名義になります。
共有名義には、「共有持分」が同時に登記されています。
共有持分とは、共有不動産に対して各所有者が保持している割合をあらわすものです。
たとえば、夫婦で住居を購入した際に出資した金額が夫3分の2、妻3分の1であれば、持分割合は出資した割合と同じ夫3分の2、妻3分の1となります。
基本的に、持分割合は不動産を購入した際に支払った金額に応じて決まります。
しかし、共有者はその割合に関わらず、不動産所有者として権利を持っています。
割合を多く所有しているとの理由で、割合の小さい所有者の権利を害することはできません。
また、共有者が物理的に不動産のどの部分を持っているかを特定するものではないことも理解しておきましょう。
先ほどの例で考えると、夫婦で全体を使用する権利があり、持分夫3分の2妻3分の1に応じた所有権の機能を持ち合っている状況を意味します。
単独名義でも共有名義でも不動産の本質に変わりはありませんが、共有名義の不動産は手続きが煩雑になり扱いには注意が必要です。
共有者の関係性や所有物に対する想いはそれぞれ違うので、思いどおりにならない場面もあるかもしれません。
また、共有者の世代が変わっていくと血縁や交流が希薄になり、意思疎通をはかることが難しく話し合いが困難になる場合があります。
所有者が認知症などの病気を患い同意を求めることは難しい場合は、後見人を立てるなど法的な手続きが必要となります。
共有不動産は売却や賃貸など不動産の性質を変える時には、共有者と意思のすり合わせが必要です。
足並みを揃える為には労力や時間を要する場合もあり、リスクを伴うことも頭に入れておくと良いでしょう。

共有名義人が行う事の出来る範囲

共有名義人が共有不動産に対して行う事の出来る範囲が限られています。
実行できる行為について、項目に分けて解説します。
共有名義人は共有名義の不動産に対して、「保存」「管理」「変更」することが出来ます。
各行為によって単独で実行できるものや共有者の同意を得る必要な場合など違いがあります。
項目ごとに詳しくみていきましょう。

保存

保存とは、不動産の現状維持を目的とし、建物の損傷を補修することや共有不動産の侵害に対して妨害排除を請求することです。
また、不法占拠者を追い出すことも保存行為にあたります。
共有物の性質を変えることがなく、共有者が不利益を受けることがない事柄です。
保存行為は、共有者の同意なく単独で実行することが可能です。
保存行為に使用する管理費は、原則として持分割合に基づいて負担します。
例外として、共有不動産に共有者が居住している場合は、居住者に全額負担してもらうことは合法です。
この場合は、当事者同士の合意が必要です。
割合負担になる管理費用については、下記の内容です。

●必要不可欠な維持管理費用
●不動産の価値を高める費用

上記に該当しない水道光熱費など生活する上で発生する費用は、居住者の全額負担となります。

管理

管理行為とは、不動産の改良や利用する行為のことです。
過半数以上となる持分割合を有する共有者の同意が必要です。

改良
改良とは、リフォームやリノベーションをして不動産をより良くすることです。
改良する際にかかる費用は持分割合に応じて共有者が負担します。
もし、持分割合と改良にかかった費用の負担分に差がある場合は、差額については贈与税の対象になるので注意しましょう。
事前に、登記事項証明書に登記されている共有持分の割合を確認することが必要です。
もし、持分割合を見直す場合は手続きが必要なので、早めに申請しましょう。
贈与税とは、個人から財産を取得した場合に、その取得した財産に課される税金のことです。

利用
利用とは、不動産に対して短期間の賃貸借契約を結ぶことや解除することです。
管理行為に該当する賃貸借契約は期間の制約があり、土地の賃貸借は5年、建物の賃貸借は3年までに限定されます。

変更

変更行為とは、不動産を物理的に性質や形を変更することや法律に基づき処分する行為のことです。
共有者に権利侵害が及ぶ事例になるので、共有不動産の変更は共有者全員の同意が必要です。
具体的には下記の行為があげられます。

処分
処分とは、不動産の売却や住居の解体や建て替え行為です。
住宅ローンなど借金をする際に、土地や建物を担保とする抵当権を共有不動産に設定することも処分にあたります。

処分行為の解除
売却、解体を覆す行為も変更行為に該当します。

長期間の賃貸借契約
借地借家法が適用される賃貸借契約の締結は変更行為に該当します。
借地借家法は借主保護の性質に基づいているため、借主が解約を申し入れない限り契約の更新が続いていきます。
従って、長期間の契約になる可能性が高く、実質的に不動産の性質が変わることが想定さることが理由です。

共有名義の不動産を売却するための方法

共有不動産の売却は可能です。
共有者全員が合意している場合、共有者で意見がわかれている場合など、状況によって売却する方法が変わるため、以下のパターンに分けて解説します。

共有名義人の全員から同意を得て売却する

共有名義の不動産を売却する時に、一番シンプルな方法は共有名義人全員の承諾を得て売却することです。
売却した際に発生した利益や諸経費の全ては、持分割合に基づいて分けられます。
利益には譲渡取得税の支払いが義務付けられるので、共有者がそれぞれ得た利益に基づき確定申告する必要があります。
利益の分配と持分割合が異なる場合は、贈与税が発生するので注意しましょう。

持分割合で土地を分割した上で売却する

1つの土地を分けて登記することを分筆といい、共有不動産を分筆して部分的に売却することは可能です。
共有不動産において自身の所有分は持分割合によって所有権の範囲が決まっていますが、物理的に土地が分けられているものではありません。
所有地の持分を分筆により明確にすることができます。
自身が所有する持分を売却する際に、他の共有者に同意は必要ありません。
所有地を分筆して売却する方法は、所有している不動産が土地の場合に有効であり建物を分けて売却することは物理的に不可能なので該当しません。

共有者が買い取る

共有者の1人が他の共有者の持分を買い取る方法があります。
相手はまとまった土地が手に入り、売却を希望する所有者は所有権を手放して現金を得ることができます。

まとめ

共有名義の性質や範囲、売却する方法について解説しました。
共有名義の不動産は、複数の名義人で管理する必要があり売却など性質を変える際はお互いの意思をすり合わせることが最善です。
共有者の兄弟姉妹や夫婦、親戚など事情によって意見の相違も出てくるので慎重に進め、必要に応じて早期に相談し方向性を定めておくと安心でしょう。