家の売却には準備が重要！【必要書類】【ローン残高がある場合】【売却のポイント】を解説！

家の売却が慣れている人は、ほとんどいません。
大概の人が、家の売却は初めてで、不安になる人が多くいます。
今回は、家を売却する際に事前に準備しておくとよい書類とローン残高が残っている場合での売却方法、スムーズに売却するポイントを解説します。
この記事を読んで、事前に準備しておくことで、売却時に戸惑うことなくスムーズに売却できるようになりますよ。

家の売却前に必要書類を準備しよう！

家の売却には、さまざま書類が必要になり、事前に準備しておかないと、いざ必要な時にすぐに提出できないということになりかねません。
必要書類は多いですが、提出するタイミングが異なっており、すべての必要書類をまとめて提出するわけではありません。
今回は、売却する流れに沿って、提出するタイミングとその時に必要になる書類を順番に解説します。

仲介会社との媒介契約前に準備する書類

売却の家が「戸建て」か「マンション」でも必要書類が変わってきます。
戸建ての必要書類を解説します。
確定測量図・筆界確認書・越境の覚書は、隣地との境界を明確にさせる書類が必要になります。
越境の覚書は、隣地との間に越境物がある場合に、後々トラブルになることを防ぐため、越境物の取り扱いに関して記載した書類です。
「建築確認済証、検査済証、設計図書等」は、建築物が違法建築物ではないという証明になりますので、必要になってきます。
マンションの必要書類を解説します。
「分譲時のパンフレット」は、必須ではないですが、購入時に貰っていて保管してある場合は、提出するのが一般的です。
「管理規約、使用細則、最近のマンション理事会の会計報告書や議事録の写し等」は、管理組合に申請すれば、貰えるので事前に準備しておきましょう。
「管理費、修繕積立金の額の確認書等」も管理組合から貰うことができる書類です。
次に、あると売却する際に売りやすくなる書類です。
家を購入した際に、住宅の性能が分かる「建設住宅性能評価書」「設計住宅性能評価書」を契約書とともに渡されていた場合は、提出することで家を購入する人に安心を与えます。
「インスペクションの結果報告書」は、専門家が、目視によって隠れた瑕疵などがないか雨漏りなどしてないかなどを調査した結果をまとめた報告書です。
次に、不動産会社から記入依頼されて提出する書類です。
「付帯設備表」「物件状況告知書」です。
売却予定の家に取り付けられている設備の不具合や知っている瑕疵を報告する書類です。
引き渡し後に、トラブルに発展することを防ぐためにも、しっかりと確認して記載する必要があります。

媒介契約時～契約終了後、登記する際に必要な書類

家を売却するには、所有権を購入者に移す為の「所有権移転登記」と住宅ローンが残っていた場合の「抵当権抹消登記」が必要になります。
これらの登記をおこなう際に必要になるのが下記書類になります。
「登記済証(権利証)または登記識別情報通知書」は、購入時に法務局から渡されている書類で、家の所有者としての権利を証明される重要書類です。
「印鑑証明書」は、実印の証明になるものです。
「固定資産税評価証明書」は、購入者の登録免許税を計算する為に必要です。
「本人確認書類」は、顔付きの運転免許所やマイナンバーカードなどが必要になります。
「抵当権の抹消に必要な書類」には、法務局からダウンロードできる抵当権抹消登記申請書と銀行から貰ういくつかの抵当権抹消書類があります。

引き渡し時に必要な書類

「固定資産税・都市計画税納税通知書」は、役所から届いてあるものを提出します。
「預金通帳」は、購入者からお金を振り込んでもらう際に必要になります。

ローン残高がある場合の家の売却準備や方法は？

住宅ローンの残高があっても、さまざまな理由で売却を検討する人は多くいます。
住宅ローン残高がある状態で、家を売却する為の準備や方法を解説します。

残高や売却価格の確認

まず、事前準備として住宅ローンの残高がいくらあるのかを調べます。
金融機関から送られてくる「年末残高証明書」で確認することができますが、ない場合は、申請してもらうことができます。
次に、家の査定をしてもらい、いくらで売却できるかを確認します。
住宅ローンの残高より売却益の方が高ければ、何も問題なく売却することができます。
一方、残高が売却益より上回っている場合、自己資金で足りない部分を補って売却します。

ローン残高がある家の売却方法

ローン残高が残ってしまう場合は、「住み替えローン」や「任意売却、競売」があります。
「住み替えローン」は、返済しきれていないローン残高を新しく購入した物件の住宅ローンに足してローンを組むことです。
ですが、住み替えローンは、購入した家以上のローンを組むので、金融機関側のリスクが大きくなります。
その為、住み替えローンの審査は非常に厳しく設定されており、審査が通りにくくなります。
「任意売却、競売」は、住宅ローン返済ができなくなった場合に、借り入れている金融機関の同意のもと家を売却する方法です。
こちらは、普通の売却と違って、勝手に売却することができません。
あくまで、金融機関に相談し、売却後に残った残高の返済計画もしっかりと立てます。
任意売却は、住宅ローンを滞納し続けていると、金融機関から催促書が自動で届きます。
催促状が来ても放置してそのまま滞納し続けると競売にかけられるので注意が必要です。
競売は、任意売却より売却価格が大幅に低くなりますので、残債が多く残り、今後支払っていくお金も高くなってしまいます。

事前準備！家をスムーズに売却する為のポイントは？

売却が始まってもなかなか売れないということもあると思います。
しかし、ポイントをおさえておけば、初めての売却でもスムーズにおこなうことができます。

ポイント1　信頼できる不動産会社を選ぶ

いくらで家が売れるのかの査定を不動産会社に依頼します。
その際に、1つの会社だけではなく2～3社の会社に依頼するのが一般的です。
より高い値段で売りたいと思うのが普通なので、査定価格が高い会社を選びたくなるかもしれません。
しかし、査定価格を高く設定しても、査定金額の根拠の不明や販売活動があいまい、売主の意見を全く聞く気配がない場合は、違う会社を検討した方がいいでしょう。
売り側としての意見をしっかりと伝えて、コミュニケーションが円滑に取れる信頼できる不動産会社を選ぶことがポイントです。

ポイント2　家の状態を綺麗に掃除しておく

購入希望者が内覧を希望した際に、家の中が汚れていては、いくら物件価格や駅からの距離などの条件が合っていても、購入を辞退する場合もあります。
掃除して取れる汚れや目立つ汚れは事前に綺麗にしておくとよいでしょう。
事前にハウスクリーニングをしておくのもいいかもしれません。
必要であれば、キッチンやトイレなどの部分的なリフォームも検討してみましょう。
また、家の中だけではなく、庭の手入れも忘れてはいけないポイントです。
梅雨の時期などは、2週間ほっておけば雑草がすぐに伸びてしまいます。
内覧日を確認し、事前に雑草などを切っておくと印象がよくなります。

ポイント3　売り急がない

転勤や急いで売却しないといけない理由がない限り、売却を急ぎすぎないことが重要です。
売却期間に余裕をもつことで、高く売るための準備ができますし、物件価格を大幅に下げるような交渉を断ることができます。
しかし、売却はタイミングも重要なので、内覧後の値段交渉があった場合は、突っぱねるのではなく、なるべく条件をすり合わせてみましょう。

まとめ

家を売却するのに必要になる書類とローン残高がある場合の売却に関して、売却をスムーズにする為のポイントを解説しました。
これらの内容を知っておくことで、初めての売却でも戸惑うことなく売却ができると思います。