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不動産売却「媒介契約」は3種類!特徴の違いやおすすめの解説

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不動産売却「媒介契約」は3種類!特徴の違いやおすすめの解説

不動産売却「媒介契約」は3種類!特徴の違いやおすすめの解説

不動産売却をスムーズに進めるため、あらゆる場面でサポートしてもらう不動産会社を決め、締結するのが「媒介契約」です。
一般的な不動産売却では、多くが媒介契約を結びますが、「3つの種類」があり、それぞれに特徴やメリットが異なってきます。
今回は、売主が売却の前に知っておきたい媒介契約の基礎知識をテーマに、解説します。

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「媒介契約」とは?不動産売却の前に種類と特徴を把握

「媒介契約」とは?不動産売却の前に種類と特徴を把握

媒介契約とは?

不動産取引とは、専門性が高いものです。
契約手続きなどの難易度がハードルになるだけでなく、信頼して取引できる買主を見つけることも、自分で探すとなったら一苦労です。
そこで、一般的には、売却に関するノウハウにも長けた専門家として、不動産会社に「仲介」を依頼します。
媒介契約とは、売買契約の成立に向け、販売活動などに取り組む、仲介の不動産会社と結ぶ契約です。
購入の場合にも、依頼時には媒介契約を結びます。
仲介を請け負った会社は、宅地建物取引業法に従い、依頼した売主が不利にならない売買契約をするよう定められています。
国土交通省では、約款を示しており、仲介する会社の多くは、これをもとにして契約書をつくっています。
契約書では、「売却する売主への業務報告」や「契約の有効期限」、「指定流通機構(通称レインズ)への登録について」、そして不動産会社との「報酬」や「違約金など」がおもな内容です。
これらに加えて、契約書では「媒介契約の種類」も記載されます。
種類は次にご紹介する3つで、それぞれの特徴を理解したうえで検討したいですね。

契約の種類と違いについて

自らの理想的な売却につなげるために知っておきたいことのひとつが、媒介契約の種類です。
3つの種類があり、「一般媒介」「専属専任媒介」「専任媒介」をさします。
それぞれの媒介契約には、違いを判断する5つのポイントがあります。
それらは、「契約期間の長さ」、「レインズへの登録義務の有無」「業務報告の義務があるかと頻度」。
さらに、重視したい点として「同時に複数の不動産会社に依頼できるか」と「自分で見つけた買主がいた場合は契約できるか」というポイントです。
それぞれの契約タイプの特徴やメリットは、後述でくわしく解説しますが、まずざっくりと種類の違いを捉えましょう。
「一般媒介」とは同時に複数の会社と契約できる代わりに、レインズへの登録義務や、売主への売却活動の業務報告も定められてはいません。
「専属専任」とは、契約を取り交わすのが1社で、7日に1回以上は業務報告もありますが、自分で買主をみつけても仲介が必要になってしまいます。
「専任媒介」は、契約は1社のみで、14日に1回以上の業務報告となり、自分で買主をみつけた場合には仲介なしでの販売も可能なのが大きな特徴となります。

媒介契約の「一般媒介」を不動産売却で選択するメリットとデメリット

媒介契約の「一般媒介」を不動産売却で選択するメリットとデメリット

本当に成約機会が増える!?

不動産売却のために取り交わす媒介契約のなかで、1社に絞らず仲介業者を依頼可能なのが「一般媒介」です。
これだけを見ると、依頼する会社を増やすことで、買主を探す機会も増えそうに思えます。
しかし、あわせて、踏まえておきたい特徴もいくつかあります。
ひとつは「レインズへの登録義務がない」ということです。
レインズとは、国土交通大臣が指定した、全国に4つある不動産の流通機構をさしています。
東日本、中部、近畿、西日本で4つの法人があり、インターネットサイト上で、各エリアの不動産情報を交換するネットワークになっています。
なお、レインズのインターネットサイトは一般的な公開をしていませんが、売却する不動産の情報が掲載され、年間10万件以上の成約に結びついています。
一般媒介では、このレインズへの掲載が義務化されていないという点があります。
また、他社が先んじて契約を決めてしまうとそこまでのため、積極的に営業活動してもらえない場合があります。
これらも視野にいれたうえで、検討したい媒介契約といえます。

明示型と非明示型

明示型は、媒介契約の際に、ほかの会社とも契約を結んでいることを明らかにする方法です。
一方、非明示型では、他の会社との契約があるか、どの会社なのかなどを伝える必要がありません。
いずれかを選択しますが、通常、不動産会社も状況を知りたいのが本音と考えられます。
状況が不明瞭なために、販売戦略がたてにくいこともあるでしょう。
特別な事情がなければ、明示型のほうが無難といえそうです。

一般媒介のメリットとデメリット

メリットとしては、人気が見込める不動産の場合、有利な売却の可能性があることです。
ただし、これは業者同士の競争原理が働いた際のメリットであるため、人気物件の必要があります。
たとえば、築浅の駅近物件などです。
また、レインズに関しては、事情があって、周囲に売却を知られたくないというときのみメリットになり得ます。
あえて登録をせず、物件情報を広く周知せずに販売するというケースです。
しかし、これは通常の売却の場合は、不利にはたらくでしょう。
デメリットはほかにもあり、積極的な販売活動がおこなわれないケースがあります。
他社の契約を考えて、積極的に動いてもらえない場合や、人気物件ではない場合などです。
あわせて、業務報告がないことで、売却したい売主が現状を把握しにくい場合があります。
購入希望者があらわれていても、業務報告がないと、どのような反応があるのかもわからず、戦略に見直しが必要かなどを考えにくくなります。
複数社へ依頼をすると、業務報告を受けるやりとりが煩雑になることも、注意点といえるでしょう。

不動産売却の媒介契約なら「専任媒介」と「専属専任媒介」がおすすめ

不動産売却の媒介契約なら「専任媒介」と「専属専任媒介」がおすすめ

もっとも密に連携「専属専任媒介」

専属専任媒介は、3つの種類のなかで、もっとも厳しく契約内容が定められているのが特徴です。
レインズに関しては、媒介契約をおこなってから5日以内に登録をします。
業務報告は、7日に1回以上、売主に連絡することが義務づけられていますから、買主の反応を聞いたり、戦略を見直したりすることも、まめに検討や軌道修正ができそうですね。
売却したい売主が、自分で買主をみつけた場合は、仲介が必要です。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

制約があっても、1社との契約になるため、不動産会社は熱心に取り組むことが期待できます。
レインズへの対応などもすみやかで、早期売却しやすいのが魅力です。
デメリットとしては、買い手を売主本人がみつけられたとき、個人取引はできないことですが、仲介をすれば取引できるので、売却という目的は果たせますね。

実際によく採用される「専任媒介」

専属専任媒介と近いイメージがあるかもしれませんが、実は、専任媒介が実務上でもよく選択される契約になります。
レインズへの登録は7日以内で、業務報告は14日に1回以上となります。
適度な頻度で状況を知ることができ、くわえて、専任媒介なら、自分でみつけた買い手への販売も可能です。
柔軟性がある契約といえますね。

専任媒介のメリットとデメリット

1社との媒介契約ですから、専任媒介も、もちろん全力での販売活動がされると期待できます。
広告などもしっかりと展開され、その分、売却の情報が購入層に行き渡り、早期売却の可能性もアップします。
1社との契約で、責任をもって取り組んでもらえるのがメリットです。
1社であることで、売主のやりとりの手間も軽減されますね。
また、注意点は、1社のため、契約先の力量や相性で、販売状況がかわってくる可能性があります。
しかし、しっかりと見極めて依頼することで、専任媒介は、このようなデメリットも事前に回避できるでしょう。

まとめ

不動産売却で選択する媒介契約について、それぞれの特徴やメリット、デメリットを解説しました。
できるだけよい条件で、早期売却を目指すためには、媒介契約の選択は、熱心な販売活動が期待できる専任媒介や専属専任媒介がよいでしょう。

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