家の売却方法の1つ「リースバック」の仕組みとメリット・デメリット

「返済ができなくなりそう」「でもせっかく手に入れたマイホームから引越したくない」そのような悩みをかかえていませんか？
一般的に売却後は買い主が住むので、売り主は出ていかなくてはなりません。
そこで検討していただきたいのが、リースバックというものです。
この記事では家の売却方法の1つであるリースバックにスポットを当て、仕組みなどを詳しくお伝えします。

リースバックで家を売却できる仕組み

まずはリースバックで自宅を売却できる仕組みから見ていきましょう。
リースバックを利用すると、売ったあとでも同じ家に住み続けられます。
業者にいったん売り、賃貸借契約を結んだあと家賃を払いながら住んでいく仕組みです。
「所有権を業者に移し、賃貸物件として住んでいく」という風におさえておくと、わかりやすいでしょう。
一般的な売却では引き渡したあと、売り主は新しい家を探さなければなりません。
引き渡し後もそのまま住み続けられるのが、リースバックの大きな仕組みです。

リースバックで家を売却するとこんなメリットが！

ではリースバックで家を売却すると、どのようなメリットが生じるのでしょうか？
それぞれ詳しく見ていきましょう。

愛着のある家から離れなくて済む

1つ目のメリットは、愛着のある家から離れなくて済むという点です。
「住宅ローンの返済がきびしくなった」「維持費が思っていた以上にかかる」など、手放す理由は人それぞれかと思います。
しかしマイホームに対する思い入れや愛着は、だれでも持っているでしょう。
とくに注文住宅の場合、土地選びからハウスメーカー選び、建物の仕様決めなど、さまざまな過程を踏んで家が完成します。
住宅展示場に遊びにいったり、マイホームでの生活を思い描いたり、さまざまな思い出があるのではないでしょうか？
そのような愛着のある家から引越ししなければならないのは、心苦しいことです。
しかし、リースバックなら住み慣れた我が家から出ていく必要はありません。
売ったあとも住み続けられるのは、売り主にとって大きなメリットと言えるでしょう。

環境を変えずに済む

引越しによる環境変化を受けないのもメリットの1つです。
お子さまがいるファミリーの場合、引越しを機に、やむを得ず転園や転校になるかもしれません。
引越しによる環境の変化に加え、さらに転園や転校となると、さまざまな不安がともないます。
また、犬や猫などのペットを飼っている場合も同様です。
今までの生活環境やライフスタイルを変えずに済むので、家族全員安心して暮らせます。

維持費がかからない

家に発生する維持費がかからないのも大きなメリットです。
売ることで所有権が業者に移るため、売り主はあくまでも賃借人という立場になります。
そのため、固定資産税や修繕費などの負担が不要です。
マイホームは購入時にもたくさんのお金がかかりますが、維持していくためのお金もかかります。
数十年に一度、外壁の塗り替えや給湯器の交換といった大きなメンテナンスも必要になり、「維持していくのが大変」と感じる人も多いのではないでしょうか？
維持費は不動産を所有している以上、必要な出費ですが、リースバックを利用すればその負担をカットでき、ゆとりある生活を送れます。

周囲にバレることなく家を手放せる

メリットとして、周囲にバレることなく家を手放せるという点もあげられます。
一般的な売り方だと近所に売り物件としてチラシが入ったり、現地に看板を立てたりするので、売却の事実を知られてしまうのがデメリットです。
しかし買い主は業者で、かつ売り主は今までと同じように住み続けられるので、売ったことを知られずに済みます。
また近くの賃貸に引越した場合、「なにがあったの？」と詮索される可能性もいなめません。
周囲にバレることなく家を手放したい人にも、リースバックはおすすめです。

売却金を一括払いで受け取れる

一般的に家の売却金は業者から一括で支払われます。
そのため急にまとまったお金が必要になったときや、利益を一括払いで受け取りたい人にもピッタリです。

買い戻しも可能

売ってしまっても、経済的な余裕ができたときに買い戻しが可能です。
家を手放す理由は人それぞれですが、経済的な理由の場合、いつまでもその状況が続くとは限りません。
今より経済状況が良くなる可能性も十分にあるので、「いつか買い戻す」という強い気持ちがあればまた所有者になれるでしょう。

リースバックで家を売却する際はデメリットにも注意！

リースバックで家を売却する際は、以下のようなデメリットや注意点にも着目してください。

相場より安く買取される

一般的な売却であれば、売り出し価格や値下げ金額を売り主で決められます。
しかし、リースバックの買い主はエンドユーザーではなく業者です。
そのため安い金額で取り引きされ、「思っていたより安かった」というケースも考えられます。
一般的に相場の70％から80％ほどの価格で買取されるので、割安になることをおさえておきましょう。

永久的に住めるわけではない

永久的に住めるわけではないのも、デメリットの1つです。
一般的に物件の所有者となった業者は、数年間もとの所有者へ貸し、そのあとは売りに出します。
そのため一定の期間が過ぎたら、引越ししなければなりません。
もし賃貸借契約が定期賃貸借契約になっている場合、契約満了にともない借り主は出ていく必要があるでしょう。
賃貸借契約する際に、どのような契約になるのか詳しく聞いておくのが得策です。

住宅ローンの残債に注意

オーバーローン（残債が売却金額を上回っている状態）の場合、利用できないのもデメリットです。
完済しないと抵当権が抹消されず、マイホームを手放せません。
そのため、売却後にそのお金で住宅ローンを完済できる人がリースバックの対象者です。
まずはどのくらい残債が残っているのかをチェックし、査定でオーバーローンになるかアンダーローンになるかを調べておいてください。

新しいルールや取り決めにしたがう

リースバック後は、新しいルールや取り決めにしたがって暮らさなくてはなりません。
リースバックの仕組みでもお話ししましたが、売ったあとは業者に家賃を支払い、賃貸として住むことになります。
しかし所有者（オーナー）はあくまで業者になるので、定められたルールや取り決めを守る必要があるのです。
今までと同じ家に住んでいるのにもかかわらず、これまでと違った生活様式を求められるので、人によってはストレスになる可能性があります。
車の車種が制限されたり、ペットや楽器が不可になったり、さまざまな制約に縛られるのがデメリットです。

家賃が割高になる

買取する業者は一般的に不動産経営をおこなっているので、利回り重視で家賃が設定されます。
そのため、相場より割高な家賃を払うことになるのがデメリットです。
未回収がないように計算されるため、売った金額と比例するように家賃も上がっていきます。
毎月の住居費やランニングコストが家計を圧迫する恐れがあるので、家賃がどのくらいになるのか、シミュレーションしてもらうといいでしょう。

まとめ

この記事では、家の売却方法の1つであるリースバックについて詳しくお伝えしました。
一般的な売却とは異なる仕組みを持ち、利用すればさまざまなメリットを得られます。
その一方でデメリットもあるので、本当に適した方法なのかをよく検討したうえで決断してください。