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買い主を守るローン特約!契約解除の条件や注意点とは?

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買い主を守るローン特約!契約解除の条件や注意点とは?

買い主を守るローン特約!契約解除の条件や注意点とは?

住宅ローンを使ってマイホームを購入する際、審査に通るかドキドキしますよね。
否決されるとローン特約によりこれまでおこなってきた住宅探しが白紙になり、また一からスタートさせなくてはなりません。
ではローン特約とは具体的にどのようなものなのでしょうか?
この記事では不動産の売買契約時に付けることのあるローン特約について、解除できる条件や注意点をお伝えします。

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契約時に設けるローン特約とは?

契約時に設けるローン特約とは?

まずは契約時に設けるローン特約とはどのようなものなのか、詳しく見ていきましょう。
ローン特約とは結果が非承認になった際、契約を解除できる特約です。
もし銀行などの金融機関から借り入れをおこない、そのお金でマイホームを購入する場合、非承認であれば融資が受けられません。
融資を受けられなければ、土地や建物の購入自体ができなくなってしまいます。
そのため売買契約を締結する際は、「住宅ローンが非承認になった場合、契約を解除する」という特約を盛り込むのが一般的です。
特約があれば万が一否決という結果になっても、ペナルティなしで契約を解除できるので安心してください。
このようにローン特約は買い主を守るためのものです。
そのため「無条件で契約を解除されたら不動産会社が不利になる」と思う人もいるかと思います。
しかし住宅ローンはだれでも承認されるわけではありません。
申し込み者の年齢や勤務先、年数や勤続年数、過去の履歴などさまざまな視点から可否を決めていきます。
そのため否決されてしまう人も意外に多く、かならず通るとは限らないのです。
結果がでるころにはすでに手付け金を支払い、一般的には売買契約も結んでしまっています。
手付け金を放棄することで契約をなかったことにできますが、これでは落ち度のない買い主があまりにも不憫です。
そういった背景から売買契約の締結時には、ローン特約を盛り込むのが一般的になっています。

ローン特約には2つの種類がある

ローン特約には、以下のような2つの種類があります。

解除条件型
解除条件型とは停止条件型とも呼ばれ、非承認になった時点で自動的に売買契約が成立、もしくは解除になるタイプです。
住宅ローンの結果がでると、買い主の意思表示なしで自動的に契約が成立・解除されます。

解除権留保型
解除権留保型とは解除するむねを伝えたうえで、契約を白紙にできるというものです。
解除権は買い主が持っているので、意思表示がない限り、売り主は契約を解除できません。
どちらの特約を採用するかによって、解除方法が異なるのが注意点です。
そのため売買契約時には、解除の条件がどのようになっているのかをチェックしておきましょう。

契約時のローン特約で解除が認められる条件とは

契約時のローン特約で解除が認められる条件とは

つぎに契約時のローン特約で解除が認められる条件と、認められないケースを見ていきます。

予定していた金額で借り入れできなかった場合

先ほどのセクションでもお話しした通り、非承認や減額された場合、予定していた金額に満たない場合は解除が可能です。
この場合はペナルティなしで契約を白紙にできますが、あくまでも申し込み者に落ち度がない場合に限ります。
たとえば申込書に嘘を書いたり、金融機関や不動産会社に内緒にしている借金があったりする場合は、無条件で解除できません。

予定していた金利で借り入れできなかった場合

予定していた金利で借り入れできなかった際も、契約解除の条件です。
金利はそのときの社会情勢や、申し込み者の属性(勤務先や年収など)によって決まります。
そのため場合によっては希望の優遇を受けられず、「思っていた以上に高金利だった…」というケースも少なくありません。
無条件で解除できますが、こちらも申し込み者に落ち度がない場合に限ります。

指定していたすべての金融機関から否決された場合

売買契約書には、融資を受けたい金融機関を複数記入できます。
しかし指定していたすべての金融機関から否決された場合、ペナルティなしで契約解除が可能です。
審査に不安がある場合、不動産会社から「ほかの金融機関も申し込んでみませんか?」と声がかかるかもしれません。
しかし申し込んだ金融機関すべてが非承認になる可能性もあるでしょう。
そのためこの場合も解除できる条件になりますが、ローンが通るよう申し込み者自身でも努力が必要です。

虚偽の申告をした場合

先ほどもお話しした通り、申込書に嘘を書いたり借金があるのにないと申告したりすると、無条件で解除するのはむずかしいといえます。
虚偽の内容を報告して非承認になった場合は、手付け金を放棄することで契約の解除が可能です。
支払った手付け金は戻ってこないので、嘘や偽りなく申告してください。

わざと通らないように行動した場合

わざと通らないように行動した場合も、無条件での解除がむずかしくなります。
たとえば審査の申し込み後、「違う物件にしたい」「気が変わったからマイホームの購入をやめたい」といった理由で、否決されるよう働きかけることです。
このような申し込み者側の都合による解除は、手付け金の放棄が条件となります。
手付け金を失わないよう、計画する人がいるのも事実なのです。

契約時にローン特約を盛り込む際の注意点

契約時にローン特約を盛り込む際の注意点

最後に契約時にローン特約を盛り込む際の、注意点を見ていきます。
ローン特約は義務ではなくあくまでも任意です。
そのため解除にあたりさまざまトラブルが報告されています。
トラブルを回避するために、以下の注意点をおさえておいてください。

解除の条件を明確にし、書面に残しておく

ローン特約は法律で決まっているものではないので、定められた文言やフォーマットもありません。
そのため多くの場合、不動産会社が独自につくった内容が契約書に記載されます。
なかには誤解を招く文章があったり、わかりにくい表現がされていたり、買い主にとって不利になる書き方になっていることもあるでしょう。
契約解除の場面でトラブルになるかもしれないので、不明点や疑問点がないよう、条件を明確にしておきます。
また話し合った内容は書面に残し、お互いが1通ずつ所持しておくのがおすすめです。

期間を決めておく

ローン特約による解除が有効な期間を、あらかじめ決めておきます。
「この日までだったら解除が可能」という日を設定しておけば、認識の違いが生まれにくくなるからです。
一般的には売買契約の締結日から2週間程度を設定しますが、金融機関によって結果がでるまでの日数が異なるので、少し長めにしておくと安心です。

ローン特約なしの契約はほとんどない

不動産取引において、ローン特約なしの売買契約はほとんどありません。
特約がないと買い主が大きなリスクを負うことになるからです。
もしない状態で契約した場合、結果が非承認でも土地や建物を購入しなければなりません。
金融機関からは借り入れできないので、自己資金から捻出するか、両親や親戚からお金を借りる必要があるでしょう。
そのため不動産の売買では、「ローン特約付きの契約書を交わすのが一般的」という風におさえておいてください。

まとめ

この記事では不動産の売買契約時に付けることのある、ローン特約とはどのようなものなのか、解除できるケースや注意点を詳しくお伝えしました。
売買契約を締結したあとに否決されてしまうと、さまざまなことが不安になりますが、万が一のときは契約を白紙にできます。
その一方で注意点もあるので、メリットとデメリットをおさえたうえで設定するのがおすすめです。

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