土地や建物を売買する際、「コストを削減したい」そのように思う人も少なくありません。
個人間売買なら仲介会社を介さなくて済むので、そのぶん費用をおさえられます。
では個人間売買とは具体的にどのようなものなのでしょうか？
この記事では不動産の個人間売買にスポットを当て、住宅ローンに問題はないか、危険性の有無についてお伝えします。
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まずは不動産の個人間売買とはどのようなものなのか見ていきましょう。
個人間売買とは仲介業者を介さず、知り合いや家族同士で土地や建物を売ったり買ったりすることを言います。
そもそも土地や建物を売ったり買ったりする際は、専門家に仲介してもらうのが一般的です。
仲介業者は売りたい人と買いたい人をマッチングさせるような役割を持っているので、あいだに業者が入ってくれれば安心できるかと思います。
また売り主と買い主、両者に不動産の知識がない場合、むずかしい取引は困難を極めるでしょう。
しかし仲介業者などの専門家を介せば、どのようなケースでも迅速に対応してくれ、どちらかが不利にならないようお互いをサポートしてくれます。
その一方、個人間売買はあいだに入る仲介業者を通さない方法です。
仲良しの友達や家族同士で取引する場合などに利用されます。
業者を通す場合は報酬が必要
大きなお金が動く不動産の売買は、仲介業者を通しておこなうと安心です。
しかしそのぶん契約が成立した際は、仲介手数料を支払わなくてはなりません。
たとえば2,000万円の土地を、仲介業者を介して売買したとします。
宅地建物取引業法で定められた算出方法で計算した場合、消費税を含めておよそ73万円です。
売り主と買い主それぞれが73万円を支払わなくてはならず、思っていた以上の金額にビックリする人もいるでしょう。
仲介手数料は取引成立の報酬として支払うものなので、カットするのはむずかしいかと思います。
しかし知り合いや家族同士での売買ならそのようなコストがかかりません。
売買にかかる費用を大幅に節約できるのが、大きなメリットです。
不動産の個人間売買で住宅ローンを組むのがむずかしい理由とは
不動産を個人間売買で取引する場合、住宅ローンを組むのはむずかしいと言われています。
そもそも知り合いや家族同士の不動産取引は、違法ではなく法律上は問題ありません。
しかし住宅ローンを使うとなると話が変わってくるので注意が必要です。
不正な資金として利用されないか心配される
住宅ローンの審査が厳しい理由は、不正な資金として利用されないか、金融機関が不安になるからです。
土地や建物を売ったり買ったりする場合、一般的には数千万といった大きなお金が動きます。
「融資した数千万円をほかの用途に使われるかもしれない」と疑われ、審査基準が厳しくなったり、減額や否決になったりする可能性があります。
取引の内容が不透明
先ほどもお話ししましたが、個人間売買は仲介業者を介さない取引です。
そのため実際にどのような不動産が対象になるのか、だれがどのような目的で売ったり買ったりするのか、取引の内容が把握しにくくなります。
仲介業者がいれば、土地や建物の詳細や売り主と買い主がどのような人なのか明確になるので、金融機関も融資しやすいでしょう。
そのため住宅ローンの提供に前向きでない金融機関が多いのです。
もし融資してくれるところがあったとしても、金利が高かったり十分な借り入れができなかったり、不利になる可能性があります。
重要事項説明書がない
重要事項説明書とは、物件の概要や情報が細かく記載された書類です。
契約時に有資格者と読み合わせをおこなっていくのが一般的ですが、知り合いや家族同士ではこの作業が省かれてしまいます。
住宅ローンの審査時は重要事項説明書をもとに、瑕疵や接道状況、インフラ状況などを把握するので、提出がないと不動産の情報が把握できません。
どのくらい融資するのかの判断材料にもなるので、未提出だと融資金額も決められないでしょう。
なかには重要事項説明書の作成だけを引き受けてくれる業者がいます。
しかしイレギュラーなケースのため、作成料や調査料として高い費用を請求されることがあるので注意してください。
瑕疵などの有無が把握できない
引き渡し後「雨漏りがして住めない」「いたるところが傷み、引越したくない」などのトラブルも懸念されます。
瑕疵が発見された場合、住宅ローンの支払いが滞ってしまい、融資した金額を回収できないかもしれません。
貸したお金が返ってこないのは、金融機関にとって大きなリスクとなります。
万が一のトラブルを想定し、負う必要のないリスクは回避するのが一般的です。
住宅ローン控除はどうなる？
税金負担を軽減してくれる住宅ローン控除は、マイホームを持つ人たちにとってありがたい制度です。
延床面積が50㎡以上、返済期間10年以上といった条件がありますが、個人間の契約にも適用されます。
しかし住宅ローンで不動産を購入していることが前提なので、審査に通らなかった場合は受けられません。
居住用のマイホームであっても税金を払わなくてはならないので、注意しましょう。
不動産を個人間で売買する危険性とは
最後に不動産を個人間で売買する危険性とは、どのようなことがあげられるのか、詳しく見ていきましょう。
むずかしい手続きもすべて自分たちでおこなう
知り合いや家族同士で土地や建物を売ったり買ったりする際、すべての手続きを自分たちでおこなわなくてはなりません。
契約書の作成や所有権の移転手続きなど、不動産売買では専門知識を要する手続きがたくさんあります。
リスクや問題点を見逃してしまう危険性があり、引き渡し後にトラブルが生じた事例も少なくありません。
また契約書類の作成や所有権移転は、仲介業者や司法書士がおこなうのが一般的です。
専門家がいればわからないことや不明点があればすぐに聞け、スムーズな取引ができますが、知り合いや家族同士の場合、頼れるのは自分たちだけです。
むずかしい手続きや専門知識を要する場面も、自分たちですべて実施します。
売り主もしくは買い主が不動産にくわしい人であれば、円滑な取引をおこなえるでしょう。
価格の設定があいまい
個人間売買の危険性として、価格の設定があいまいになる点もあげられます。
知り合いや家族同士の場合、相場より高くても安くても、お互いが納得すればその価格で契約が成立します。
買い主にとって一見メリットのように思えますが、あまり安いのはトラブルのもとです。
引き渡し後に不具合が見つかったり、購入した土地に住宅が建てられなかったり、瑕疵が見つかっても「安くしたからいいでしょ」と言われる可能性があります。
仲の良い知り合いや家族同士であれば、そのような事態になりにくいですが、不動産やお金が絡むとどうなるかわかりません。
仲介業者を介せば公平な立場で価格交渉や手続きをおこなってくれます。
しかし個人間売買では頼りになる専門家がいないのが、大きな危険性です。
このように知り合いや家族同士での取引にはさまざまな危険性がともないます。
そのためトラブルに巻き込まれないよう、注意しながら手続きをすすめていきましょう。
まとめ
この記事では不動産の個人間売買にスポットを当て、住宅ローンへの問題やどのような危険性があるのか、詳しくお伝えしました。
知り合いや家族同士で売ったり買ったりすれば仲介手数料をカットでき、費用をおさえながら取引できます。
その一方で住宅ローンへの問題や危険性もあるので、理解したうえで実施してください。
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