不動産の売却方法！仲介と買取の特徴と知っておきたい契約不適合責任

土地や建物を売却する際、「どのような方法を取ればいいのかわからない」そう思う人が多くいます。
不動産に関する手続きは日常的におこなうものではないので、悩んでしまうのは仕方がないことです。
そこでこの記事では、不動産の売却方法にスポットを当て、それぞれ詳しくお伝えします。
売りたい土地や建物をお持ちの人は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の方法：仲介

まずは不動産売却の方法として、「仲介」をご紹介します。
一般的な売買にも用いられるもので、売り主と買い主のあいだに仲介業者が入って契約をサポートし、成立させる方法です。
売り主の立場で見ると、買い主はエンドユーザー（実際に物件に住む人）となり、個人のケースが多いと言えます。
また売り主は成約につなげるため、仲介業者と媒介契約を締結するのが一般的です。
一般媒介や専任媒介など複数の種類があるので、どのように売りたいかによって選んでください。
仲介業者は自社のホームページや不動産のポータルサイトに物件を登録したり、現地販売会やオープンハウスをおこなったり、早く売れるよう努めてくれます。
しかし売り主側でも内覧対応や値引き交渉など、成約に向けた活動をおこなわなくてはなりません。
仲介業者と二人三脚で販売活動をおこなうイメージです。

売却までの流れは？

●査定に出す
●査定結果に納得したうえで媒介契約を結ぶ
●チラシを出したりポータルサイトに登録したりして、物件を公開する
●内覧対応や値引き交渉に対応する
●買い主から申し込みや買い付け証明書をもらう
●売買契約を結ぶ
●決済や引き渡し、鍵の受け渡しをおこなう

このように仲介を選ぶと、売却までにさまざまな手続きが必要です。
成約に至るまで数か月以上かかることもあり、早く売りたい人には不向きでしょう。

メリットとデメリット

大きなメリットは相場に近い金額で売りやすいところです。
買い主が現れるまで販売活動を根気よく実施すれば、希望価格での売却も夢ではありません。
売り主と買い主のあいだに専門家や仲介業者が入れば、安心して取引できるのもメリットです。
時間がかかってもいいから希望金額で売りたい人や、安心して取引したい人は仲介を選んでみてください。
ただしいつ売れるかわからないのがデメリットです。
そのためコツコツと根気よく販売活動する必要があります。
また仲介手数料を支払う必要があり、売却にかかるコストが大きくなるでしょう。
さらに内覧対応は基本的に売り主側でおこなうので、予約が入った際は掃除や換気を実施しなければなりません。
休日にのんびりしているとき、「内覧したい」といきなり訪れる買い主もいるので注意が必要です。

不動産売却の方法：買取

次に不動産の売却方法の1つである「買取」について詳しく見ていきましょう。
買取とは仲介業者を介さず、専門業者に直接買ってもらう方法です。
空き家や相続で取得した古い実家など、仲介では売りにくい不動産によく用いられます。
売り主の立場で見ると買い主は業者となり、法人であることがほとんどです。
また以下のような2つの種類があります。

即時買取

売り主と業者が契約金額に納得すれば、即買取ってくれる方法です。
早いと3日から5日ほどで契約が成立し、多くの場合1か月以内には手続きが完了します。
物件を見たり査定したりするのは、エンドユーザーではなく業者のみなので、売り主は気を使うことなく内覧対応が可能です。

買取保証

一定期間は仲介で売り出し、売れなかったら買取ってもらう方法です。
仲介と買取を融合させたような種類で、一定期間内に売れれば希望金額で成約できるでしょう。
もし売れなくてもダラダラと販売活動しなくて済むので、切りのいいタイミングで現金化したい場合は買取保証を利用するのがおすすめです。

売却までの流れは？

●査定に出す
●査定結果に納得できたら売買契約を結ぶ
●決済や引き渡し、鍵の受け渡しをおこなう

買取の場合、売却までの手続きが少なくスムーズに引き渡しできます。
媒介契約や販売活動が不要なので、そのぶん時間を短縮することが可能です。

メリットとデメリット

金額に折り合いがついた時点で、すぐに売却できるのが大きなメリットです。
そのためすぐにお金がほしい人や、時間をかけずに売り切りたい人、仲介では売りにくい物件（築年数が古い、長年空き家だったなど）に向いています。
また仲介業者を介さないので、仲介手数料もかかりません。
コストを節約でき、余裕のある売却がおこなえるでしょう。
販売活動をおこなわないので、近所の人に知られず、こっそり手放せるのもメリットの1つです。
「どうして売ったの？」など、詮索されることもないので、気持ちよく不動産を手放せます。
デメリットは金額が相場より安くなる点です。
一般的に業者は買取ったあとリノベーションやリフォームで物件に新しい価値を付け、再販します。
そのため仲介より割安になる方法だということをおさえておいてください。

不動産の売却方法と契約不適合責任の関係性

最後に不動産の売却方法と契約不適合責任の関係性について見ていきます。
契約不適合責任とは売った物件に不具合が見つかった場合、売り主の負担で修繕をおこなうというものです。
契約書の内容と異なるものを販売したり数量を間違えたり、ものを売る際に適用されます。
契約不適合責任は2022年の民法改正で、瑕疵担保責任が名称変更されたものです。
瑕疵担保責任とは物件に隠れた瑕疵（建具の不具合や雨漏り、シロアリ被害など）があった場合、一定の期間内であれば売り主に対して修繕費や契約解除を請求できるものです。
不具合があったことにより、売り主がその責任を負うというのは瑕疵担保責任も契約不適合責任も同じです。
しかし契約不適合責任は修繕費の請求や契約解除だけでなく、以下の内容も請求できます。

●追完請求
追完請求とは、修繕費の請求もしくは不具合がない物件との交換を請求できる制度です。
代替品の引き渡し請求とも呼ばれ、同等の物件と交換する必要があります。

●損害賠償の請求
不具合により損害が発生した場合は損害賠償請求をおこなえます。

●代金減額請求
追完請求に応じられない場合は、売却代金の減額が求められる制度です。
このように契約不適合責任は、瑕疵担保責任よりも売り主に厳しい取り決めになっていることがわかります。
契約内容と相違がある場合は、契約不適合責任を問われる可能性があり、中古の不動産を売却する際は注意が必要です。

買取の場合は契約不適合責任が免除される

不動産の売却方法で買取を選ぶと、買い主が業者になるため契約不適合責任を負わなくて済みます。
そもそも契約不適合責任とは不動産の知識が乏しい買い主を守るために定められたルールです。
しかし買い主が不動産会社の場合、不具合を承知のうえで購入することになるため、多くの場合契約不適合責任が免除された内容で契約します。
契約不適合責任や瑕疵担保責任は、引き渡しが終わってホッとしたころにやってくるトラブルです。
一定の期間内であれば責任を追及できるので、売り主からしたらなるべく避けたいと思うのが普通ではないでしょうか？
買取なら売却後のトラブルやリスクを軽減でき、安心して契約できるのがメリットです。

まとめ

この記事では不動産の売却方法をテーマに、それぞれの特徴や流れなどをお伝えしました。
仲介と買取、それぞれにメリットとデメリットがあります。
物件の状態や売却の目的に合わせて、適した方法を選んでみてください。